Жильцы дома по Ярославскому шоссе, 26а организовали товарищество и активно участвовали в его деятельности задолго до того, как их многоэтажка была сдана госкомиссии. Более того, сам факт завершения строительства этого дома стал результатом редкого единодушия соинвесторов, имевших все шансы остаться обманутыми.
Конечно, не обошлось без поддержки города и в первую очередь префектуры Северо-Восточного округа. Два тяжелых года пришлось пережить председателю правления ТСЖ дома на Ярославке Марине Ермаковой и ее будущим соседям. Общая беда и общая победа сблизили их – и сегодня этот дом, наверное, один из самых дружных в Москве. Жители вместе благоустраивают придомовую территорию, сажают цветы, красят лавочки, карусели, перила, бордюры. Вместе устраивают во дворе праздники. – Для нас дом начинается не от порога квартиры, а с территории, где припаркованы наши машины, – рассказывает М. Ермакова. – Вся территория вокруг – наша, и мы стараемся содержать ее в идеальном порядке.
Маринина «карьера»
«Домовая карьера» у Марины началась четыре года назад, когда она, продав старую квартиру, купила новую в строящемся доме. Имея за плечами экономическое образование, перед вложением денег тщательно проверила всех участников строительства – от риэлтора до заказчика. Не очень внушал доверие генеральный инвестор, зато все остальные были исключительно солидными компаниями. И она решилась, тем более, что на тот момент коробка дома выросла до одиннадцатого этажа... Сдача дома была намечена на осень 2003 года. Однако на последнем, семнадцатом этаже неожиданно все замерло. Марина почувствовала неладное: как правило, строительство останавливается, когда нет денег. Пока она выясняла, что происходит, подошел срок выселения из проданной квартиры. Сначала они с сыном переехали к маме, потом – к подруге, в конце концов, сняли жилье. И все это время ожидали, что новый дом сдадут не сегодня, так завтра. Многие другие соинвесторы тоже продали квартиры, и им негде было жить. Тем временем наступила зима. Осознав, что осталась без четырехкомнатной квартиры и буквально на улице, М. Ермакова через компанию-риэлтора и управу района нашла товарищей по несчастью. Инициативная группа обратилась в префектуру Северо-Восточного округа. И надо отдать должное, чиновники вышли на диалог, сделали необходимые выводы и в дальнейшем, как могли, помогали невезучим покупателям квартир. Однако для того, чтобы иметь полное право распоряжаться своим домом, нужен юридический статус. Вот тогда-то и было принято решение создать товарищество.В роли инвестора и заказчика
Ну а дальше все пошло быстрее: ТСЖ было создано, Марину Ермакову выбрали председателем. Тогда же выяснилось, что генеральный инвестор не выполнил свои финансовые обязательства. Заказчик, естественно, прекратил свою деятельность, не сумев расплатиться с долгами за строительные материалы (около двух миллионов долларов) и работу подрядчика. Будущие жильцы, получив статус, взяли на себя роль и заказчика, и инвестора: сложились по 600 рублей с метра и сами, как принято сейчас говорить, эти деньги освоили. Провели недостающие работы – остекление балконов, корректировку проекта (инвестор не построил подземную стоянку), получили все необходимые акты для экспертов ГАСН (Государственного архитектурно-строительного надзора). Тут уже помогали все – и префектура, и ДСК-3, несмотря на то, что строители сами пострадали – остались без денег за проведенные ранее работы. По словам председателя ТСЖ, решающим в этой истории было именно исключительное доверие людей к правлению. – Очень боялась, что меня заподозрят в том, будто я использую пост председателя в корыстных целях, – делится Марина Ермакова. – Поэтому на первом же собрании заявила: ко мне можно обращаться по всем вопросам в любое время. Я всегда готова предоставить выписки из платежных документов и договоров, отчитаться по каждой потраченной копейке. И уже потом, когда ко мне стали обращаться соинвесторы других проблемных домов, я им говорила, что главное – создать атмосферу доверия и решать вопросы единогласно. В итоге 30 сентября 2005 года дом был принят госкомиссией. На следующий день на автомобильной площадке появилась огромная надпись: «Дом сдан! Марине ура!».Товарищество как семья
История завершилась счастливо. А жильцы за это время сдружились так, что до сих пор зовут друг друга по именам. Между прочим, в доме – больше сотни квартир. Теперь ждут, когда будут заселены муниципальные квартиры, чтобы уже в полном составе приступить к осуществлению замыслов по благоустройству двора и облагораживанию подъездов. И, разумеется, продолжает работать их товарищество. Оно, как и раньше, действует самостоятельно, не прибегая к помощи подрядчиков. Ведь, как говорит Ермакова, лучший способ управления домом – это когда им управляют те, кто в нем живет, а не дядя со стороны. Товарищество – это как семья. Вы же не допустите, чтобы семейный бюджет планировал посторонний человек? Так же по-хозяйски надо относиться и к бюджету дома. Илья ГончаровОсобенности создания ТСЖ в доме-новостройке
В соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (часть 14 ст.161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
После регистрации права собственности собственники помещений имеют право провести общее собрание и самостоятельно определить способ управления домом (ТСЖ, УК или непосредственный способ управления.
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (п.1 статья 136 ЖК РФ).
Необходимо учесть, что при создании ТСЖ протокол общего собрания собственников о создании ТСЖ и утверждении его устава подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (п.1.1 статья 136 ЖК РФ)
При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п.5 статья 136 ЖК РФ).
Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п.3 статья 135 ЖК РФ, п.2 статья 141 ЖК РФ). Если в ТСЖ состоит менее 50% голосов собственников, то такое ТСЖ не имеет права существовать и обязано само ликвидироваться. Это требования Жилищного кодекса.
ВАЖНО! Необходимо помнить, что должностными лицами и лицами, избираемыми в правление ТСЖ (члены правления, председатель, члены ревизионных комиссии, главный бухгалтер) не могут быть дисквалифицированные граждане, а также руководители исключенных из СРО или признанных банкротами строительных компаний (мораторий действует три года) а также не должны иметь судимость за умышленные преступления (даже снятые или погашенные).
Таким образом, получается, что создавать ТСЖ в строящихся домах начиная с момента вступления в силу Закона о внесении изменений в ЖК РФ нельзя. Очевидно, что после регистрации дольщиками права собственности на жилые помещения общее собрание собственников помещений вправе выбрать способ управления домом в общеустановленном порядке. Созданные же в соответствии со ст. 139 ЖК РФ товарищества продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации (п. 2 ст. 8 комментируемого Закона).
Госдума приняла в пятницу в третьем чтении законопроект, согласно которому запрещается организовывать товарищества собственников жилья (ТСЖ) в строящихся зданиях, чтобы прекратить многочисленные случаи мошенничества в этой сфере, а жилкомиссии будут проверять обоснованность создания ТСЖ.
Законопроект, внесенный в Госдуму группой депутатов, был принят в первом чтении в середине ноября 2010 года. После длительного обсуждения и согласования поправок ко второму чтению в начале апреля документ, наконец, прошел и его.
В результате, депутаты законодательно запретили создание ТСЖ застройщиком в строящихся зданиях. До момента, когда собственники помещений во вновь построенных домах смогут выбрать способ управления домом, оно будет осуществляться компанией, которая выиграла организованный муниципалитетом открытый конкурс.
Также предлагается, чтобы при принятии решений о создании, реорганизации и ликвидации товарищества собственники помещений в многоквартирном доме собственноручно подписывали решения, которые будут направлены в органы регистрации юридических лиц.
"Таким образом, будет существенно снижен риск фальсификаций при создании товариществ собственников жилья", - считает глава профильного комитета по законодательству Павел Крашенинников.
Кроме того, расширяется компетенция жилкомиссий - органов исполнительной власти субъектов РФ, которые контролируют использование и сохранность жилищного фонда. В частности, такие комиссии наделяются правом проверять обоснованность создания ТСЖ и соответствие их уставов действующему законодательству. Также они смогут принимать решения о составе ТСЖ и избирать их руководящие органы.
"Так что у собственников помещений отпадает необходимость по поводу любого спора запускать продолжительную и недешевую судебную процедуру", - пояснил депутат.
До 1 марта 2013 года жилкомиссии должны будут проверить законность создания всех существующих на момент принятия закона ТСЖ и избрания управляющих компаний. В дальнейшем они будут контролировать процесс создания новых товариществ.
Законопроект значительно упрощает процедуру выхода из состава уже созданных ТСЖ, объединяющих несколько многоквартирных домов. Для решения о выходе одного или нескольких домов из такого товарищества достаточно решения собственников жилья в этом доме или домах, а не всего "многодомного" ТСЖ, как это было ранее.
Документ также существенно повышает прозрачность решений, принимаемых руководством ТСЖ и управляющими компаниями на основе положения об обязательном предоставлении информации об их деятельности в соответствии с утвержденным правительством РФ стандартом информации.
"Что касается создания саморегулируемых организаций управляющих компаний, то этот вопрос вынесен из Жилищного кодекса и будет рассмотрен отдельно", - отметил Крашенинников.
Для многоквартирных домов, где ТСЖ не созданы, устанавливается возможность создания совета дома (так называемых домовых комитетов). Такой подход не уменьшает компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и при этом упрощает на практике решение вопросов по управлению многоквартирным домом, таких, как оформление актов выполненных услуг и работ, требование снижения платы при нарушении качества коммунальных услуг, представительство в суде в интересах собственников помещений. Кроме того, допускается возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя управляющую компанию.
"Со дня вступления в силу Жилищного кодекса прошло шесть лет. За это время на основе осуществлявшегося комитетом мониторинга накоплена богатая практика правоприменения жилищного законодательства, выявлены его "узкие места", - отметил Крашенинников.
Он убежден, что принятие законопроекта существенно укрепит права граждан при управлении их имуществом в многоквартирных домах, усилит ответственность и повысит прозрачность деятельности управляющих кампаний и ТСЖ, позволит снизить издержки, повысит эффективность управления многоквартирными домами и "положит конец многочисленным махинациям в сфере коммунальных услуг".
Документ вносит поправки в Жилищный кодекс РФ и в ряд российских законодательных актов.
Здравствуйте!
Вкратце ситуация следующая. Новостройка в Подмосковье, ТСЖ создано застройщиком на этапе строительства, включает 5 корпусов (2 из которых еще не достроены), устав типовой, для эксплуатация нанята застройщиком нанята "знакомая" УК. Рычаги управления переданы на прошлой неделе в руки жильцов (естественно, первых попавшихся, кому не безразлично, что происходит в доме, в котором они на последние деньги приобрели жилье, но не профессионалов), банковского счета нет, никаких документов по дому не передано. УК берет платежи в 4500 рублей (2 т.р. – содержание и ремонт, 2 т.р. - отопление, 500 р. - вода). Уборка подъездов не производится вообще, плата за мусоропроводы взимается – содержание его не осуществляется, на общих балконах - лежат горы строительного и бытового мусора (свинство самих жильцов), но это УК не убирается месяцами. УК говорит, что у нее нет денег, так как дом новостройка, многие не платят ком.платежи, в итоге у нас, жильцов, долг перед УК в 3 млн. Вода горячая идет с перебоями, прошел слух, что при проектировании/строительстве произошла ошибка, было доп.техническое решение проектной организации, но проблема не устранена. УК винит жильцов, что многие нанимали не профессионалов - в итоге нарушили работу водоснабжения. Денег у нового правления нет ни копейки, помещений и оргтехники тоже не предусмотрено. Большинству жильцов наплевать на ситуацию вокруг, особенно, если в их квартире все в порядке, поэтому в ТСЖ из 916 квартир состоит только около 100, остальные площади в ТСЖ - застройщик. Помогите разобраться в ситуации и наметить план действий для выхода из сложившейся ситуации. Откуда взять денег на строительную экспертизу дома и финансовую проверку документов УК и где найти профессианалов в этой сфере – предложений масса? Нужно ли менять устав? Как и когда можно включить в ком. Платежи строку "содержание ТСЖ", ведь без этого мы даже не сможем созвать общее собрание – нужно напечать уведомления, разослать их заказными письмами и т.п.? Нужно ли ТСЖ на данный момент оформлять банковский счет, чтобы регулировать ситуацию с неплательщиками и долгами ТСЖ, или сначала нужно разобраться с финансовыми документами? Какие документы (проектная) документация на дом, что еще?!) и у кого нужно потребовать (застройщик, УК, БТИ) в официальном порядке для организации деятельности ТСЖ? Может быть пора обращаться в суд/прокуратуру, пока не истекла гарантия на дом (имеются ввиду проблемы с водой, может еще какие есть ошибки при строительстве, о которых мы пока не знаем)? Так как нужна общая консультация, не могу определиться, к кому конкретно идти с вопросами. Чтобы прийти к вам на консультацию нужно быть членом ассоциации? Ваши консультации платные? Извините за сумбурное письмо. Просто документов прочитано много, а как конкретно поступить в данной ситуации не понятно. Заранее спасибо за любую информацию.
Согласно ЖК РФ, собственники самостоятельно определяют способ управления многоквартирным домом, причем ст. 161 ЖК РФ вменяет это даже в обязанность собственникам определиться с одним из способов управления домом на общем собрании, и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Изначально в Вашем многоквартирном доме ТСЖ, судя по Вашему рассказу, было создано неправомерным образом, поскольку создавать ТСЖ в строящихся домах имеют право только будущие собственники помещений. Хотя на практике, к сожалению, случаи «навязывания» застройщиком своего способа управления многоквартирным домом, участились.
В Вашей ситуации можно создать инициативную группу из числа собственников помещений (не менее трёх собственников) с целью оспаривания протокола общего собрания будущих собственников дома, на котором было принято решение о создании ТСЖ. Собрание инициативной группы необходимо оформить протоколом. Председатель инициативной группы или иное уполномоченное им лицо запрашивает Выписку из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц). Из Выписки станет понятно, кто из собственников Вашего дома является членами правления, кто председатель правления и т.д. Также следует направить запросы в Управу своего района с просьбой предоставить документы, подтверждающие соблюдение процедуры государственной регистрации ТСЖ в строящемся многоквартирном доме при его создании. Такими документами являются: повестка дня - («о создании в строящемся многоквартирном доме ТСЖ»); уведомление о проведении общего собрания; бланки решений в отношении лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в Вашем доме; реестр таких лиц; Устав ТСЖ. Не забывайте о том, что на копии поданного запроса необходимо поставить отметку о принятии документа канцелярией (приемной) Управы района, с подписью принимающего лица, расшифровкой его фамилии и датой принятия.
Одновременно можно направить запросы в ОВД своего района, прокуратуру с просьбой провести проверку на предмет правомерного создания ТСЖ в Вашем доме.
С нашей точки зрения, гораздо проще создать новое ТСЖ, так сказать, начать с чистого листа. Ликвидация ТСЖ позволит отмежеваться от незаконных действий прежних органов правления ТСЖ.
К сожалению, из Вашего вопроса непонятно, каким образом были «переданы рычаги управления в руки жильцов».
Согласно жилищного законодательства РФ, ТСЖ совсем необязательно заключать договор с управляющей компанией. Однако, в большей степени здесь все зависит от активности Вашего дома. Если дом активен, то необходимость в привлечении управляющей компании к обслуживанию Вашего дома, отпадает. Если же жители инертны, то здесь возможны 2 варианта: либо нанять работника, который на основании заключенного трудового договора, будет управлять Вашим домом (управляющий), либо заключается договор с управляющей компанией. При этом Правление, его председатель и ревизионная комиссия как обязательные органы ТСЖ, должны быть избраны.
Предположим, что на общем собрании были приняты решения об избрании нового председателя из нового состава членов Правления, а также ревизионная комиссия. Если возникают проблемы с передачей документации на дом, необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Если результат отрицательный, придется обратиться в суд с целью подачи искового заявления о принудительном изъятии документации на дом.
Жилищным кодексом РФ было утверждено понятие «техническая документация на многоквартирный дом». Именно ее, а также «иные связанные с управлением таким домом документы» обязана передать вновь избранной управляющей организации, либо ТСЖ организация, которая управляла домом до этого согласно ч.10 ст.162 ЖК РФ. Список такой документации довольно обширен, и, в конечном счете, индивидуален для каждого дома. В судебной практике (Постановление ФАС ЗСО от 25.10.2007 N Ф04-7509/2007(39633-А46-39) по делу N А46-10863/2006) есть утверждение, что действующим законодательством не установлен конкретный перечень документации, подлежащей передаче в соответствии с данной статьей.
Однако, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения. Эти документы должны быть в управляющей домом организации. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 17 января 2007 г. подтвердил законность привлечения ТСЖ к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ, в том числе, и за отсутствие в полном объеме технической документации долговременного хранения, не принятия мер по получению или восстановлению документации с назначением штрафа.
В том случае, если документацию по каким-либо причинам не передают ТСЖ, то целесообразно фактически начать управлять домом, не дожидаясь передачи документации, а затем требовать ее передачи в судебном порядке, либо восстановить документацию своими силами, а затем требовать возмещение убытков в силу ст. 15 ГК РФ. Судебная практика по передаче документации в случае оформленного в надлежащем порядке решения о смене субъекта управления положительная.
Согласно действующего законодательства РФ, инструкция является технической документацией на многоквартирный дом. Инструкция разрабатывается в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также в целях обеспечения контроля за состоянием указанного имущества. В инструкцию включаются рекомендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества. В инструкцию могут быть включены рекомендации проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. Инструкция разрабатывается и изготавливается застройщиком или иным лицом, по заданию застройщика, но только для многоквартирных домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.
Не забудьте о том, что при передаче документации необходимо составить акт приемки-передачи. Как правило, акт составляется в свободной форме.
Согласно Жилищного кодекса РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Основным регламентирующим финансовым документом ТСЖ является смета, или как ее еще называют, финансовый план. Правление ТСЖ обязано составлять смету ежегодно. Утверждается смета на общем собрании ТСЖ.
Смета должна отражать все расходы ТСЖ в течение года, связанные с содержание, обслуживанием, текущим, капитальным ремонтом общего имущества дома. В силу некоммерческого характера деятельности ТСЖ, средства ТСЖ состоят в основном из поступлений собственников, носящих целевой характер. Как было сказано выше, смета ТСЖ утверждается на общем собрании ТСЖ и может содержать раздел «Административно-управленческие расходы», включающие заработную плату, оплату услуг связи, услуг банка, расходные материалы, канцелярские и почтовые расходы и др.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг по показаниями приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электро- и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ.
Передача дома управляющей компании должна быть осуществлена не позже, чем через 5 дней с момента получения допуска на ввод в эксплуатацию. Данное правило регламентируется 14 пунктом Жилищного Кодекса России.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Дом отдается застройщиком на баланс только после проведения конкурса местным муниципалитетом, то есть органом самоуправления.
Чтобы принять участие, управляющая компания должна подать определенные документы. После проведенного конкурса заключается договор, который подписывается застройщиком.
Правовая сторона вопроса
Стоит обратить внимание на тот факт, что возможно выбрать управляющую компанию без проведения конкурса в соответствии со статьей 161 частями 4, 13 Жилищного кодекса РФ, но только в том случае, когда открытый конкурс считается несостоявшимся.
Согласно пункту 14 статьи 161 ЖК РФ договор должен быть заключен не позже, чем через 5 дней после ввода дома в эксплуатацию.
Если за год собственники квартир не определятся со способом управления, то в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, органом местного самоуправления будет проведен открытый конкурс на выбор управляющей компании.
Порядок организации конкурса регламентируется Постановлением Правительства РФ N 75 от 6 февраля 2006 года.
Передача дома от застройщика управляющей компании
Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании осуществляется на основании проеденного конкурса.
Ранее было возможно заключить договор на управление многоквартирным домом только застройщиком и управляющей компанией. На сегодняшний день застройщик только подписывает документ, заключенный между дольщиками и управляющей компанией.
Многоквартирного
Управляющая компания с собственниками квартир заключает договора на обслуживание, но после того, как застройщик и владельцы примут помещения на основании акта передачи дома и будет проведен конкурс.
Порядок действий
До получения разрешения на ввод в эксплуатацию можно начать собирать документы. Но собственники помещений должны определиться с УК приблизительно за год до ввода объекта на общем собрании.
Если этого не произойдет, то управляющая компания будет та, что выбрана по результатам конкурса.
Договор при этом заключается на год, и даже если владельцы квартир подберут другую УК, то, вероятней всего, придется ждать окончания срока действия установленной конкурсом компании.
Но если организовать ТСЖ, то поменять управляющую компанию будет намного проще.
Сдача в эксплуатацию
В соответствии со статьей 161 пунктом 14 договор на обслуживание должен быть заключен не более, чем через 5 дней после ввода в эксплуатацию.
Но с этим часто возникают сложности, поскольку открытый конкурс может занимать довольно длительный период времени – до 50 дней.
Следует отметить, что до момента сдачи дома в эксплуатацию можно осуществить сбор всех необходимых документов – проектную, техническую и прочую.
Но при этом УК должна активно работать с владельцами жилья, чтобы в будущем именно она была выбрана.
Выбор УК
В том случае, когда собственники квартир не успели определиться с выбором управляющей компании, то органами местного самоуправления проводится открытый конкурс.
Собственники помещений могут:
- организовать собрание;
- подобрать управляющую компанию самостоятельно.
Но сделать это могут только те, которые имеют с компанией-застройщиком договор или в соответствии с актом приемки-передачи получили жилье.
Следует отметить, что выборы считаются легитимными, если на собрании присутствует не менее 50% собственников.
Заключение договора
Заключение договора должно соответствовать части 5 РФ, а конкретно:
- договор должен быть заключен не менее, чем на 1 год и при этом не более, чем на 3 (но только в том случае, когда документ подписывается на основание проеденного конкурса);
- договор может быть заключен на 3 месяца только между управляющей компанией и застройщиком.
В соответствии с законодательством РФ договор заключается с каждым, кто принял и подписал передаточный акт с застройщиком, то есть с собственниками квартир.
Только после этого договор управления многоквартирным домам может считаться действительным.
Договор застройщика и управляющей компанией уже дано не существует. Данная процедура регламентируется статьей 161 частью 14 ЖК РФ. Но тем не менее, на документах должна стоять подпись и печать застройщика.
Необходимые документы
В соответствии с Постановлением Правительства N 75 регулируется не только порядок проведения конкурса, но и процедура подачи необходимых документов.
Управляющие компании, желающие принять участие в конкурсе, обязаны предоставить:
- заполненную в соответствии с образцом заявку;
- все документы учредительного характера;
- копии всех имеющихся сертификатов и лицензий;
- балансовый отчет за предшествующие 6 месяцев;
- если имеются рекомендации и благодарственные письма, то их также нужно предъявить;
- проект договора управления и смету годовую;
- определенные предложения по вывозу отходов;
- данные о сотрудниках – ИТР и техперсонал в разбивке;
- сколько имеется уборочной техники и какая она.
Также могут потребоваться и дополнительные документы. Следует также уточнить, в течение какого периода требуется предоставить все необходимые бумаги.
Обязательно, чтобы вся бухгалтерия управляющей компании была в порядке – отсутствовали долги и прочее.
Кроме того, негативные отзывы тоже влияют на результат принятого решения. Если управляющей компанией многие недовольны, то у такой организации практически нет шансов.
Плата за управление МКД
Порядок оплаты в 2018 не отличается от 2018 года. Работа управляющей компании заключается в предоставление жилищно-коммунальных услуг, и плата включается в их стоимость.
Согласно обычной российской практике эта сумма составляет от 3 до 9% от цены на оказанные услуги.
В соответствии со и Приказом Госстроя РФ от 11.12.1997 года N 17-132 оплата за услуги, работы и прочее осуществляется в установленном УК тарифе.
Необходимо заострить внимание на отдельных случаях:
- если договор оказания услуг заключен между управляющей компанией и собственником помещения, то оплата за предоставленные коммунальные услуги вносится УК;
- если договора на оказания услуг с управляющей компанией нет, то оплата осуществляется застройщику (на основании статьи 155 ЖК РФ);
- если договор заключил с управляющей компанией застройщик, то оплата вносится все равно УК.
Законодательство призвано защищать, в первую очередь, интересы собственников.
Загрузка...
