Налогообложение ип при продаже земельных участков, не используемых в бизнесе. ИП на УСН: продажа земли — какой налог платить? Я ип продаю земельные участки

Вопрос

В свидетельстве о государственной регистрации на участок субъект физическое лицо. Право на собственность возникло в 2010 г. В данный момент он является ИП. При продаже данного участка попадает ли субъект на уплату НДФЛ или налога, применяемого при УСН?

Ответ

Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, и земельные участки использовались в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

В случае если земельные участки не использовались индивидуальным предпринимателем в предпринимательской деятельности и в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей в отношении данного налогоплательщика не указаны вышеназванные виды экономической деятельности, то доходы от продажи земельных участков подлежат налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.

Данная позиция изложена в Письме Минфина России от 24.07.2015 N 03-11-11/42684.

Смежные вопросы:

1. 
   Добрый день! Такой вопрос. Физическое лицо приобрело здание. Данное здание было использовано, в том числе и при получении дохода как ИП. Физическое лицо планирует продать это…...
2. 
   Продаем ОС. в 2014г. перешли на УСН (доход-расход)с ОСНО ОС внесли по ост.стоимости. (срок полез. использ. до 15лет) в 2014г. списали в расход 50% стоимости в 2015г.…...
3. 
   НДФЛ при продаже земельного участка
   ✒ На основании ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых в п. 1 ст. 224 НК РФ установлена налоговая ставка 13%, налоговая…...
4. 
   Можно ли заключать договор аренды между физиками, какие последствия если он всё-таки заключен, имеет ли он силу? (В части ухода от налогов)
   ✒ Арендатором по договору может быть любое…...

Продажа земельного участка - возмездная сделка, от которой продавец получает определенный доход. Любой доход с продажи земельного участка налоговое законодательство РФ относит к объекту налогообложения. Условия и порядок расчета подлежащего уплате налога зависят от множества факторов. При наличии установленных законом льгот и оснований продавец может быть освобожден от налоговой обязанности, или сумма исчисленного налога уменьшена. Далее в статье мы подробно разберем новый закон, по которому осуществляется расчет и уплата налога с продажи земельного участка.

Кто обязан платить налог

Выделяются две главные категории плательщиков налога с продажи земельного участка:

1. Физические лица:

• резиденты - все, кто фактически в течение года, без перерывов, за исключением особых случаев, находился в России 183 календарных дня (почти полгода) и более;
• не резиденты.

1. ИП и юридические лица.

Резиденты обязаны платить налог с продажи земельного участка независимо от того, где он расположен - в России или за рубежом. Не резиденты - только при условии продажи участка, находящегося на территории РФ.

Для всех физических лиц налог с продажи земли - это подоходный налог (НДФЛ), составляющий 13% (резиденты) и 30% (не резиденты). Для юридических лиц доходы, полученные от продажи земельного участка, учитываются в общей массе доходов от коммерческой деятельности, а расчет налога и другие условии его уплаты определяются применяемой организацией или ИП системой налогообложения.

Продолжительность права собственности как фактор влияющий на возникновение налоговой обязанности

Налоговое законодательство, в том числе новый закон (статьи 217.1 НК РФ), применяемый к земельным участкам, приобретенным в собственность после 01.01.2016 года, устанавливает два периода продолжительности права собственности, которые влияют на возникновение налоговой обязанности:

1. Трехлетний период . Этот срок считается минимально достаточным для освобождения от налоговой обязанности при продаже участка земли. Чтобы не платить налог, требуется наличие любого из трех оснований возникновения права собственности на проданный участок:

• наследование или дарение между членами семьи или близкими родственниками;
• приватизация;
• договор пожизненного содержания с иждивением.

1. Пятилетний период . Этот срок также считается минимально достаточным для освобождения от уплаты налога, но он действует, если нельзя применить 3-летний период.

Для участков, приобретенных до 01.01.2016 года, как и ранее, действует 3-летний, а не 5-летний период. Федеральное законодательство оставляет за регионами право самостоятельно сократить трех- и пятилетний периоды продолжительности собственности для цели освобождения от уплаты налога.

Расчет НДФЛ

Определение наличия/отсутствия льгот, расчеты и прочие вопросы уплаты НДФЛ законодательство возлагает на самих налогоплательщиков.

Одни из важнейших вопросов:

1. С какой суммы платится налог с продажи земельного участка.
2. Какие документы оформить и в каком порядке внести платеж.

Сумма, с которой предстоит заплатить налог - налоговая база, рассчитываемая за минусом льгот, вычетов и затрат на покупку участка.

Для цели определения налоговой базы необходимо учитывать:

1. Основание возникновения права собственности на проданный участок.
2. Продолжительность права собственности.
3. Наличие у продавца социальных льгот, например, в связи с инвалидностью, статусом ветерана ВОВ, героя РФ/СССР и других оснований, предусмотренных налоговым законодательством, - здесь применимо все, что позволяет снизить сумму подоходного налога. Льгота дает возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 10 тысяч рублей.
4. Кадастровая стоимость земли. Этот параметр используется, например, для случаев продажи ранее унаследованного участка. С января 2016 года кадастровая стоимость принимается во внимание и для цели противодействия умышленному занижению стоимости продажи земли в договорах.
5. Стоимость покупки земли и иные расходы, которые можно учесть в затраты.
6. Размер доступного налогового вычета.

Для начала определяется период нахождения в собственности реализованного земельного участка, то есть наличие самой обязанности платить налог. Далее за основу берется полученная в результате сделки сумма. Налоговая база ее не превысит, но обычно существенно уменьшается за счет всей совокупности разных вычетов. После этого база рассчитывается индивидуально.

На сегодняшний день обязательно нужно анализировать и сравнивать сумму, полученную по сделке (указанную в договоре), и кадастровую стоимость земельного участка. Если доходы от сделки будут меньше параметра «кадастровая стоимость × 0,7», для цели расчета налоговой базы законодательство обязывает применить этот параметр, а не стоимость проданной земли. Таким образом, первичная, без всех вычетов, налогооблагаемая база не может быть меньше 70% кадастровой стоимости участка.

Из полученной в результате сделки суммы или суммы, полученной с применением кадастровой стоимости, для цели определения налоговой базы можно вычесть:

1. Социальную льготу для подоходного налога - 10 тысяч рублей.
2. Фиксированный налоговый вычет , составляющий 1 млн рублей и применяемый для участков земли, находящихся в собственности менее 5 лет.
3. Сумму расходов на приобретение проданного участка в собственность. Расходы нужно будет подтвердить, и, естественно, это применимо только для случаев покупки (выкупа) земельного участка. Случаи наследования, дарения сюда не подходят.

Социальная льгота при наличии на нее права применяется в любом случае. Использовать налоговый вычет или вычет затрат на приобретение участка - это зависит от ситуации. Если сумма документально подтвержденных затрат больше налогового вычета, выгоднее применить затраты. Но некоторые хотят сохранить за собой право на вычет и уменьшают базу на сумму затрат, даже если она меньше миллиона рублей.

​Подготовка, представление декларации и уплата налога с дохода от продажи земельного участка - процедуры, осуществляемые по общим правилам, предусмотренным для выполнения обязанности налогоплательщика НДФЛ.

Декларация должна быть представлена в ИФНС по месту жительства (регистрации) физического лица до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход. Уплатить налог в полном размере необходимо до 15 июля года представления декларации.

Если доход от продажи земли - единственная составляющая налогооблагаемой базы физического лица по НДФЛ, то декларация будет касаться только этой полученной суммы и сделанного расчета налога. Если же имеются и другие доходы, например, от продажи иного объекта недвижимости, то составляется одна декларация 3-НДФЛ на все виды доходов.

Декларацию могут не представлять только те, у кого нет обязанности уплачивать налог с продажи земли, например, с учетом продолжительности права собственности. Если же такая обязанность есть, но при расчетах налогооблагаемой базы и НДФЛ, получается «0» или даже «минус» причитающегося к уплате налога, то декларацию все равно нужно будет подготовить, а платить налог - нет. Вместе с декларацией следует представить документы, подтверждающие льготы, право на используемый вычет, расходы на приобретение земли. Некоторые обстоятельства ИФНС может проверить без этих документов, в порядке межведомственного взаимодействия или обратившись к соответствующим электронным базам данным, но не все и не всегда. Спорные моменты лучше предотвратить заранее. В любом случае ИФНС вправе затребовать от налогоплательщика документы, подтверждающие те или иные факты и цифры, отраженные в декларации.

Для упрощения подготовки декларации и расчетов можно воспользоваться сервисами, представленными на официальном сайте ФНС. Сегодня там же функционирует личный кабинет налогоплательщика, через который можно осуществлять любое дистанционное взаимодействие с ведомством.

Налог с доходов от продажи земли для организаций и ИП

Организации и предприниматели обязаны уплатить налог с доходов от продажи участка земли, если эта недвижимость используется в коммерческой деятельности. Соответственно, полученные доходы должны быть отнесены в учете на доходы от такой деятельности и включены в налогооблагаемую базу. Эти категории налогоплательщиков рассчитывают и уплачивают налог по иным правилам, нежели физические лица. Здесь применяется ставка исходя из используемой системы налогообложения, а оформление отчетности и уплата налога осуществляются по общим правилам ведения учета и выполнения налоговой обязанности.

Проверьте, чтобы в свидетельстве, кадастровом и межевом планах был обязательно указан кадастровый номер. Это гарантия того, что участок однозначно идентифицирован и имеет одного хозяина. Если номер не присвоен, может оказаться, что у этого клочка земли есть и другой хозяин, и, быть может, даже не один – участок был продан несколько раз. Обратите внимание, чтобы в пакете документов была выписка из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это также является подтверждением того, что участок учтен в реестрах только один раз. 5 Если ваш продавец женат или замужем, в пакет документов на участок должно входить письменное согласие его супруга или супруги на продажу данного участка. Если продавец – несовершеннолетний гражданин, должно быть письменное согласие на продажу участка от органов опеки и попечительства.

Документы для покупки земельного участка

Риск первый: недобросовестный продавецПродавец (или агентство по продаже недвижимости), преследуя цель скорейшего заключения сделки купли-продажи земельного участка, может сообщить не все существенные детали и ограничения использования участка. Например:

• Несоответствие предназначения земли заявленному — очень распространенный риск при покупке земельного участка.
  Так, к примеру, земли лесного фонда не подлежат продаже и, в таком случае, можно лишь надеяться на аренду участка, находящегося в домовладении. Вы можете приобрести участок, но осуществить задуманное, к примеру, строительство дома, будет невозможно, так как Ваша земля, как выяснится, идет исключительно под сельскохозяйственные угодья.

Какие документы следует проверить при покупке участка

Внимание

Вовремя и правильно составленная отчетность - необходимое условие для успеха любого, и малого, и среднего бизнеса. Итак, какие документы должны быть у ИП? Какая отчетность должна вестись им как работодателем? Во избежание проблем, самое важное — знать правильные ответы на все эти вопросы, а также быть способным предъявить все необходимые данные в свой срок и в корректном формате.

Важно

Начало бизнеса В сравнении с различными трудностями предпринимательской деятельности, регистрация ИП является достаточно простой и быстрой процедурой. Это предполагает точное соблюдение правил, при выполнении которых желающий стать бизнесменом приобретает свой заветный статус в течение 3 дней.

На первый взгляд кажется, что самое трудное позади, и вы можете спокойно начинать заниматься выбранным видом деятельности, но, разумеется, это только начало.

Какие документы необходимо проверить при покупке земли?

Ограничения по распоряжению землей могут быть установлены только нормативными правовыми актами. При покупке земельного участка, какие документы нужны для составления договора и последующих регистрационных действий? Прежде всего, сторонам необходимо проверить документы, удостоверяющие право продавца на продажу земельного надела.

В их состав будут входить:

• общегражданский паспорт владельца надела;
• нотариальная доверенность, если совершение сделки поручено представителю;
• правоустанавливающие документы - свидетельство о праве (если регистрация прав осуществлялась до июля 2016 года), выписка из реестра ЕГРН (если регистрационные действия проводились с июля 2016 года), свидетельство о наследстве, распорядительный акт местной власти о предоставлении земли в собственность и т.

Какие именно документы нужны для покупки земельного участка

Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а с 03.07.2016 г. выпиской из ЕГРП, а с 01.01.2017г. выпиской из ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

• Отказ субъекта РФ от покупки земельного участка.

Как оформить покупку земельного участка

Инфо

Так называемая книга по учету хозяйственных операций, расходов и доходов — КУДиР. Документы, необходимые для ИП, зависят от многих нюансов.

Налоговый режим по отчетности считается наиболее простым в понимании. Но он не всегда оказывается выгодным. Для упрощения деятельности малых предпринимателей законодательство Российской Федерации ввело различные налоговые режимы. Рассмотрим их ниже. УСН Наиболее распространенный и упрощенный из всех режимов - система налогообложения (УСН), заменяющая три налога сразу. УСН не обременяет предпринимателей необходимостью платить начисления по имуществу, НДС и НДФЛ.

Прочие же налоги должны быть оплачены в порядке, предусмотренном для индивидуальных предпринимателей в рамках общего налогового режима. Основными документами, которые обязаны вести бизнесмены на УСН, выступают налоговая декларация и КУДиР.

Не нашли, что искали?

Вы можете купить участок на первичном и вторичном рынках. В первом случае вышеуказанных документов для оформления сделки будет достаточно, но при покупке у физического лица вам потребуется еще ряд бумаг.

В этот список входит нотариальное разрешение супруга(и) владельца на продажу и аналогичное разрешение супруга(и) клиента на покупку, если обе стороны договора состоят в браке. Продавцу также следует взять справки психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД), поскольку любая сделка, совершенная лицом, состоящим на учете в этих диспансерах, может быть признана недействительной.

И не имеет никакого значения, что продается не квартира, а земля. Но клиенты, приобретающие загородную недвижимость, часто об этом забывают, а и по факту теряют свои кровно заработанные деньги.

Кстати, в суде без этих справок на ваш иск даже не посмотрят, поэтому лучше подстраховаться.

Что необходимо знать при покупке участка или загородного дома

Наилучшим вариантом назначения приобретаемой земли является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

• Достаточно часто продавец продает землю, полученную в результате самозахвата, и после сделки по покупке земельного участка Вы рискуете получить в нагрузку осложненную процедуру регистрации права собственности на приобретенный земельный участок. Если Вам не предоставили всех необходимых документов, подтверждающих право собственности продавца на участок (и присутствующие на нем объекты недвижимости) – лучшим решением будет отказ от подобной покупки.
• Земельный участок может находиться под арестом, запрещением и т.д., о чем продавец может вам не сообщить.
• Существует риск многоразовой продажи одного и того же земельного участка.

Какие документы проверить при покупке участка у индивидуального предпринимателя

Как проверить подлинность документов на приобретаемый земельный надел При покупке недвижимости покупатель должен провести проверку юридической чистоты сделки и самого объекта, который он планирует приобретать. В отношении земельных наделов алгоритм проверки будет заключаться в следующих действиях:

• необходим подтверждающий документ на право распоряжения землей (свидетельство о регистрации земельного участка или выписка из реестра ЕГРН будут являться надлежащим документом для совершения сделки);
• требуется получить выписку из реестра ЕГРН с основными характеристиками надела (границы, площадь и т.

• Копии правоустанавливающих договоров на объекты предпринимательской деятельности ИП.
• Уведомление о возможности применения УСН (если имеется).
• Договор на р/с в банке.
• ГРН внесения изменений в ЕГРИП.
• Договор об использования системы «Банк-Клиент» (если имеется).
• Свидетельство из ФСС.
• Свидетельство из ПФР как работода­теля.
• Копии договоров аренды оборудования, которое использу­ется организацией ИП.
• Копии договоров аренды помещения, где осуществляется деятельность ИП.
• Акты проведения проверок определенными инстанциями.
• Бланк реквизитов ИП.

Как бы там ни было, прежде чем приготовить полный список всех документов, нужно сразу четко определиться с тем, какой способ налогообложения вам наиболее удобен, а также планируется ли в вашей компании организация рабочих мест.

Подскажите, как быть в данной ситуации: В дек. 2011 г. физлицо по договору купли-продажи купило земельный участок (зарегистрировало в январе 2012 года), в марте 2013 этот участок был разделен на два участка, а в декабре 2014 эти участки были проданы. При этом в декабре 2014 (до момента продажи вышеуказанного участка), физлицо получило статус ИП. Является ли доход от продажи доходом ИП? Если да, то можно ли учесть в расходах стоимость покупки в 2011 г. данного земельного участка? Если нет, возникает ли обязанность предоставлять 3-НДФЛ за 2014 год?

Ответ

Поскольку ИП не использовал продаваемые земельные участки в предпринимательской деятельности, есть возможность не платить упрощенный налог. А учесть доход от продажи в целях НДФЛ и воспользоваться имущественным вычетом. Поясним по порядку.

Участки, из которых при разделе образуются другие участки, прекращают свое существование. Поэтому, срок нахождения в собственности считают с даты регистрации новых земельных участков (письмо Минфина от 15.03.17 № 03-04-05/14570).

Необходимый минимум для освобождения от налога -- 3 года у вас не прошел. Так как новые участки образовались в 2013 году, а продали их в 2014 году. Поэтому вам придется отчитаться о своих доходах в ИФНС, подав декларацию 3-НДФЛ.

В декларации заявите имущественный вычет в сумме не более 1 млн рублей по двум участкам. Либо вместо такого вычета вы можете уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Дополнительные аргументы в пользу того, чтобы воспользоваться по НДФЛ:

1) договор вы заключили от своего имени, то есть как от гражданина, а не от предпринимателя .

При таких обстоятельствах с полученного от продажи дохода надо заплатить НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст.208 и п.1 ст.210 НК РФ). Поскольку коммерсант продал имущество в личных целях, то поступления от сделки купли-продажи нельзя отнести к доходам, полученным в рамках бизнеса.

2) ИП не указал при регистрации вид деятельности «покупка и продажа земельных участков».

Так как предприниматель не указал при регистрации названные виды деятельности и не использовал земельные участки для ведения бизнеса, то в случаи продажи этих участков нужно платить НДФЛ (письмо Минфина от 24.07.15 № 03-11-11/42684).

3) земельные участки не использовались ИП в предпринимательской деятельности (письма Минфина от 18.04.2016 N 03-11-11/22134, от 24.07.2015 N 03-11-11/42684).

4) земельные участки приобрели до регистрации ИП (письма Минфина от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N 03-04-05-01/340).

Теперь что касается вычета.

Вычет — это сумма, на которую уменьшается доход, облагаемый НДФЛ. Если вы продаете оба новых участка в течение 1 календарного года, то вы вправе:

1) заявить имущественный вычет в размере 1 млн руб. в отношении доходов от продажи двух участков (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 16.08.2012 № 03-04-05/7-956)

2) уменьшить сумму доходов от продажи на сумму фактически произведенных расходов на приобретение проданных участков (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В качестве расходов в этом случае можно заявить (в части, пропорциональной площади соответствующего нового участка):

Расходы на приобретение исходного участка (Письмо Минфина от 06.05.2015 № 03-04-05/26012)

Расходы на уплату процентов по целевому кредиту, оформленному для покупки исходного участка (Письма Минфина от 05.07.2013 № 03-04-05/26183, от 13.09.2011 № 03-04-08/4-166).

Дополнительная информация:

Позиция чиновников по налогообложению имущества, проданного ИП

-- Если ИП применяет на момент продажи имущества УСН, положениями главы 23 НК РФ он руководствоваться не вправе . Поскольку такие доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798, от 01.07.2013 N 03-11-11/24963, от 22.02.2013 N 03-04-05/3-122, ФНС России от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@). В данных письмах обязанность по уплате налога по УСН не ставится в зависимость ни от видов предпринимательской деятельности, указанных при регистрации ИП в качестве такового, ни от того, в каком статусе ИП приобретал недвижимое имущество (как ИП или как физическое лицо), ни от факта использования/неиспользования имущества непосредственно перед продажей.
-- Уплата налога зависит от заявленного вида деятельности.

Если физическое лицо зарегистрировано в качестве ИП и в ЕГРЮЛ указаны виды деятельности, такие как "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа земельных участков", то доходы от продажи недвижимого имущества, приобретенного для перепродажи, в том числе земельных участков, учитываются ИП в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (смотрите, например, письма Минфина России от 24.07.2015 N 03-11-11/42684, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83).

-- Если земельные участки не использовались ИП в предпринимательской деятельности и в ЕГРЮЛ в отношении данного налогоплательщика не указаны вышеназванные виды экономической деятельности, то доходы от продажи земельных участков подлежат налогообложению в соответствии с положениями главы 23 НК РФ (письма Минфина России от 18.04.2016 N 03-11-11/22134, от 24.07.2015 N 03-11-11/42684).

-- Земельные участки были приобретены физическим лицом до регистрации в качестве ИП . В письмах Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N 03-04-05-01/340 указывалось, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного физическим лицом до его государственной регистрации в качестве ИП и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ.

Судебная практика.

Судебные решения, принятые в пользу того, чтобы облагать доходы НДФЛ:

Постановления ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12, ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011 ,ФАС Уральского округа от 02.12.2010 N Ф09-2787/10-С2

Арбитры пришли к выводу, что в договорах купли-продажи недвижимого имущества отсутствовало указание на статус физического лица как ИП, суммы от продажи были получены на личный счет физического лица, сделки по продаже недвижимого имущества носили разовый характер и не были направлены на систематическое получение дохода. В связи с этим, по мнению судей, доходы не облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН.

Многие индивидуальные предприниматели стремятся не просто построить помещение под производство, но и выкупить землю, на котором это самое здание расположено. Это весьма логично, так как земля в собственности несет уверенность в незыблемости работы производства. Вы можете быть уверены, что не появится конкурент, который предложит настоящему собственнику более выгодные условия. И даже если государственные и муниципальные структуры захотят по данному участку земли проложить транспортную магистраль (дорогу, мост и пр.), или вознамерятся построить жизненно важный объект, то они будут должны купить участок у предпринимателя, и не смогут просто убрать его с земли без компенсаций. Поэтому оформление земли в собственность – дело принципиально важное.

Сделать все правильно – второй существенный момент в этом процессе. Если регламент будет соблюден не точно, то муниципальный власти при первой же необходимости аннулируют сделку, и собственник здания не сможет вернуть свои деньги, которые он потратит на строительство. Да и пользоваться этим зданием станет невозможно. Следовательно, чтобы избежать потери колоссальных средств, надо просто заручиться поддержкой профессионального юриста, который поможет предпринимателю правильно оформить покупку земли. Если же такового специалиста не нашлось, то можно обратиться в любую уважаемую компанию столицы, специалисты таких фирм работают весьма профессионально дистанционно.

Какого бы уровня специалиста не нанял бы предприниматель, он и сам должен иметь представление об основных правилах оформления земли в собственность. Это позволит понять, правильно ли работают нанятые юристы, не зря ли платятся деньги.

Кто имеет право купить землю для бизнеса

Подбор и оформление земли промышленного назначения – этот вид услуг на данный момент оказывается практически любым уважающим себя агентством недвижимости. Такие работы могут помочь предпринимателю, если он еще не имеет своего здания, а только еще собирается его строить. Итак, новичку в бизнесе стоит изучить предложения своего региона именно через агентства недвижимости. Плюсы такого шага: если вы выберете давно и успешно работающее на рынке недвижимости агентство, то можете быть уверены, что земля без обременения другими собственниками, документы будут оформлены верно, и сделку никто не «завернет», деньги за землю не пропадут.

Для того, чтобы начать работу по приобретению земли, вы должны иметь представление о схеме землеустройства в России. У земли изначально, еще в советское время, был один собственник – государство. В перестроечные времена появился еще один – муниципалитеты в лице их руководителей. На сегодняшний день активно идет процесс продажи-покупки земли в собственность лиц всех форм собственности. Упрощен процесс тем, что можно с таким же экономическим эффектом взять землю в долгосрочную аренду на срок до 50 лет, можно взять в бессрочную аренду, а можно выкупить. Отличия аренды и собственности в способности предпринимателя продать данный объект недвижимости. Арендованную землю можно только лишь сдать в субаренду или вообще отказаться от аренды. А купленную в собственность землю можно продать, и даже получить от этого экономическую выгоду.

Купить землю в нашей стране может, как мы уже сказали, любое лицо, независимо от формы собственности предприятия. Юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также частники – все могут, пройдя определенную процедуру, приобрести земельный участок для организации своего бизнеса. Обычные частные лица покупают наделы для индивидуального жилого строительства или для дачных участков. А бизнесмены строят на купленной земле предприятия, то есть промышленные производственные объекты, а также офисы (для собственного пользования и сдачи в аренду). Одним из успешно развивающихся направлений экономики, под которое требуется земля, является строительство многоквартирных домов. В любом случае важно максимально правильно провести оформление сделки.

И еще один важный момент в деле оформления покупки земли. Если на муниципальной земле располагаются здания, то эту землю муниципалитет в любом случае может выставить на продажу. И исключительным преимущественным правом покупки этой земли имеет собственник зданий, которые расположены на данном участке. Современные муниципальные структуры имеют право продавать что-либо, включая землю, только через аукционы, электронные торги на аккредитованных площадках. Собственник здания, расположенного на продаваемой земле, рассматривается как основной и единственный претендент на покупку земли. И только если есть существенные препятствия, если собственник здания не может купить земельный участок по серьезным объективным причинам, то надел выставляется на торги.

С чего начать?

Если вы собрались покупать землю, необходимо первым делом отправиться в муниципалитет своего города или района. Надо узнать, кому принадлежит участок земли, который вы собрались покупать. Это может быть государство (федеральная собственность), муниципалитет (собственность города или района), или частное лицо.

В муниципалитете любого вида и уровня есть архитектурный отдел, отдел муниципальной собственности, по земельным отношениям. Вы должны найти кадастровый план территории и определить собственника. От того, кто владеет выбранным вами участком земли, зависит план дальнейших действий. Предположим, что у участка нет других собственников, кроме муниципалитета. В администрации вам выдадут список документов, которые вам надо будет собрать, чтобы оформить землю в собственность. Помните, что это намного важнее, чем заплатить требуемую сумму в бюджет.

Для оформления земли вам потребуется выписка из кадастрового плана с определением конкретного адреса и координат будущего или существующего строения. Еще несколько лет назад предпринимателям приходилось довольно трудно с этим вопросом – надо было получать все справки в различных инстанциях самостоятельно. Теперь же в соответствие с законом о местном самоуправлении, в частности – в соответствие со статьей о муниципальных услугах, оформляющий документы отдел местной администрации должен самостоятельно запрашивать все кадастровые сведения, то есть адрес, координаты, чертеж с границами участка и пр.

Предприниматель же должен начать процесс по покупке и оформлению земли в собственность с написания заявления. Образец документа необходимо потребовать в административном отделе по земле. Укажите, что подавая такое заявление, вы руководствуетесь своим правом на оформление или переоформление (в случае, если ваше здание уже стоит на данном участке земли) в собственность земельного участка.

Второй этап – принятие решения о продаже земли

Административные органы обязаны в течение 30 дней дать предпринимателю ответ о своем решении – продается ему участок или нет. Власти далеко не всегда идут навстречу предпринимателям и дают согласие на продажу земли в собственность. Могут вообще отказать или предложить оформить землю в долгосрочную аренду. Помните, что власти должны предоставить объективную и весомую причину такого отказа. По закону отказать на пустом месте, без существенной мотивации, вам не имеют права.

Очень часто муниципалитеты уверяют, что именно этот участок, который присмотрел для себя предприниматель, не переведен из федеральной собственности в муниципальную Это любимая отговорка властей в тех случаях, когда данный участок приглянулся «нужным» людям. Знайте, что отсутствие перевода земли в муниципальную собственность не является препятствием для оформления собственности. Это прописано в ФЗ №137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Если такой факт имеет место быть, муниципалитет должен самостоятельно заняться переводом земли. Если администрация все-таки настаивает на аренде или необоснованно отказывает в покупке земли, то предприниматель вправе обратиться в арбитраж с жалобой на незаконные действия или на бездействие чиновников.

Вынесение решения

После принятия положительного решения о продаже земли, муниципальные служащие готовят договор купли-продажи, по которому предприниматель перечисляет деньги в бюджет. И именно этот договор необходимо зарегистрировать в регистрационной палате. К договору обязательно должны прилагаться все кадастровые справки и выписки, которые предоставит бизнесмену администрация в срок 2 недели с момента подачи заявления.

Причины отказа в регистрации собственности

1. Ограничение в обороте муниципальных земель, зафиксированные постановлением
2. Наличие спорных обстоятельств в обороте и на данном участке
3. Запрет приватизации на основании федерального законодательства (к примеру, признание участка культурным наследием и др.)
4. Резервирование участка для социально значимых нужд государства или муниципалитета

Упрощения процедуры покупки земли

Если предприниматель владеет зданием на участке земли, который он хочет купить, то он имеет право на выкуп земли по льготной цене, то есть за 2,5% от той цены, которую определил кадастровый орган. Если же предприниматель только планирует купить пустой участок, то оплачивать придется полную его стоимость.

Если на выставленном к продаже участке располагаются здания нескольких собственников, то разбираться в ситуации должны представители администрации. Только они должны определить, сколько собственников могут претендовать на покупку данного участка, и кому в каких долях будет осуществлена продажа. Предприниматель, подавший заявление на покупку участка, делать этого не должен. Теперь также от заявителя не требуется предоставлять самостоятельно свидетельство о регистрации ИП и ЮЛ, выписку из ЕГРП с подтверждением права собственности на здание, расположенное на участке. В законодательстве есть еще несколько существенных послаблений при оформлении собственности земли для добросовестных предпринимателей. Подробнее обо всех актуальных на сегодняшний день тонкостях оформления земельного участка вы можете узнать в юридической компании.

Е.Щугорева

Facebook Twitter Google+ LinkedIn