В настоящее время Налоговым кодексом Российской Федерации установлен следующий порядок освобождения доходов физических лиц от уплаты налога на доходы (НДФЛ) в отношении доходов от продажи имущества:
1) доходы от продажи имущества (за исключением ценных бумаг и имущества, используемого в предпринимательской деятельности), находящегося в собственности физического лица более 3 лет, полностью освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц вне зависимости от его стоимости и количества объектов имущества, от продажи которых налогоплательщик получил доходы;
2) доходы от продажи имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, подлежат налогообложению. При этом налогоплательщик вправе выбрать один из двух вариантов определения налоговой базы:
Уменьшить доходы от продажи имущества на налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и уплатить налог с оставшейся суммы.
При этом налог во всех рассмотренных случаях взимается по ставке 13%.
Действующий режим налогообложения обладает рядом недостатков:
1) от налогообложения освобождаются доходы физических лиц от продажи любого имущества (включая коммерческую недвижимость и иную нежилую недвижимость), если срок владения таким имуществом превышает 3 года, в любом объеме. Вместе с тем, даже в соответствии с новыми правилами налогообложения доходов физических лиц от продажи ценных бумаг, находившихся в собственности более 3 лет, освобождаются от налогообложения доходы в размере, не превышающем 3 млн. руб. за каждый год владения.
Таким образом, действующий порядок приводит к освобождению крупных доходов, тем самым повышая регрессивность налогообложения, а также ставит в неравные налоговые условия инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество;
2) помимо жилой недвижимости, освобождению подлежат доходы от продажи нежилого имущества, а также коммерческой недвижимости, если ее собственник не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и не осуществляет с использованием этого имущества никакой предпринимательской деятельности;
3) в случае смены места жительства (продажи старой квартиры и покупки новой) даже в случае единственного жилья, если такое жилье находилось в собственности менее 3 лет, физическое лицо вынуждено заплатить налог либо манипулировать с ценами, чтобы избежать налога.
В рамках реализации налоговой политики на среднесрочную перспективу предлагается рассмотреть целесообразность иного подхода к освобождению доходов физических лиц от продажи имущества, основанного на следующих принципах:
1) Введение полного освобождения доходов от продажи жилой недвижимости (квартира, комната, дом и т.д.) вне зависимости от сроков владения только для отдельных категорий жилой недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика (включая земельные участки, на которых расположена такая жилая недвижимость);
2) Передача на уровень субъектов Российской Федерации полномочий по установлению ограничений на максимальную величину дохода от продажи некоторых категорий жилой недвижимости, доходы от продажи которой не предполагается освобождать от налогообложения, а также ограничений на срок владения этим имуществом.
3) Для прочего имущества (за исключением ценных бумаг), не относящегося к жилой недвижимости, предлагается сохранить действующий порядок налогообложения, основанный на выборе налогоплательщика между двумя вариантами определения налоговой базы:
Заплатить налог с разницы между доходами от продажи имущества и расходами на его приобретение (создание);
Уменьшить доходы от продажи имущества на величину налогового вычета в размере 250 тыс. рублей и уплатить налог с оставшейся суммы.
4) В целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ при продаже физическими лицами жилой и нежилой недвижимости, а также земельных участков, планируется предусмотреть исчисление налога с вмененного дохода от продажи такой недвижимости, рассчитываемого пропорционально кадастровой стоимости продаваемого объекта. При этом необходимо предоставить субъекту Российской Федерации право снижать и регулировать правила определения этого вмененного дохода.
Тема налогового планирования и налоговой оптимизации актуальна не только для организаций и индивидуальных предпринимателей, но и для физических лиц. Так, вопросы могут возникнуть, когда физическое лицо встречается с необходимостью продать свое имущество. Не все знают, но здесь тоже есть возможности спланировать так, чтобы меньше платить налоги или вообще не платить. Так, ко мне часто обращаются с вопросом: как быть в случае продажи нежилого помещения.
Все ниже рассмотренные ситуации предполагают что физическое лицо является резидентом РФ.
Ситуация 1.
Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности более 3-х лет.
При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физическое лицо имеет право не платить НДФЛ и не подавать декларацию. На это прямо указывает п. 17.1. ст. 217 НК РФ.
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более .
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Исходя из положений приведенного п. 17.1. ст. 217 НК РФ нежилые помещения отнесены к «иному имуществу».
Сложности могут возникнуть в случае, если вы осуществляете (осуществляли) предпринимательскую деятельность. С чем связаны эти сложности? При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию о продавце. После чего налоговый орган может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как индивидуальный предприниматель и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по адресу проданного нежилого помещения. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ отпадают. Даже если физическое лицо сдавало это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, но налоговый орган может попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ с дохода, полученного от сдачи в аренду – то нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.
Что может насторожить налоговую в такой ситуации:
— ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП , сдавал отчётность, а потом закрыл свою деятельность в качестве ИП и продал помещение от имени физического лица, владевшего этой недвижимостью больше 3-х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, как физическое лицо, платить не должно;
— наличие договоров аренды помещения, заключенных от имени ИП;
— наличие договоров на оказание коммунальных затрат, охранных услуг, заключенных от имени ИП, включение коммунальных и иных расходов на содержание помещения в состав расходов при исчислении налогов по предпринимательской деятельности;
— наличие первичных бухгалтерских документов, где в качестве адреса грузоотправителя или грузополучателя значится проданное нежилое помещение.
Важно!
Обращаю внимание на порядок исчисления сроках владения нежилым помещением . Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности. Но, если сперва была куплена квартира, которая в последующем была переведена в нежилое помещение, 3- х летний срок считается с момента регистрации объекта в качестве именно нежилого помещения.
Ситуация 2.
Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3-х лет.
В этом случае необходимо заплатить НДФЛ в размере 13% . Но ст. 220 НК РФ предусматривает два варианта уменьшения этого налога :
- получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). Такая возможность предусмотрена пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Пример 1. Иванов И. В. продал нежилое помещение за 1 000 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (1 000 000 – 250 000) х 13 % = 97 500 рублей.
Пример 2. Кондратьев С. И. продал нежилое помещение продано за 250 000 рублей. Вычет применяется на всю стоимость и налог в этом случае равен 0;
- вместо получения налогового вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов от продажи нежилого помещения на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением такого нежилого помещения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Такими расходами могут быть затраты на покупку помещения, регистрацию права собственности, перепланировку помещения и даже риелторские услуги Главное, чтобы все эти расходы были документально подтверждены.
Пример. Жевнов Н. Н. продает за 1 000 000 рублей нежилое помещение, которое приобреталось 2 года назад за 700 000 рублей, НДФЛ в этом случае составит (1 000 000 – 700 000) х 13 % = 39 000 рублей.
При продаже обязательно сравнивайте два приведенных варианта уменьшения налога и обязательно храните все документы, связанные с приобретением нежилого помещения.
Рассмотренная ситуация также имеет отношение к физическим лицам, не зарегистрированным в качестве ИП, а так же к физическим лицам, зарегистрированным в качестве ИП, но не осуществлявших предпринимательскую деятельность с использованием проданного нежилого помещения.
А теперь советы:
- Первым делом, определитесь со сроком владения нежилым помещением.
- Если владеете имуществом менее 3-х лет, просчитайте, какой вариант уменьшения налога для вас более выгодный: применение налогового вычета либо заявить о понесенных при приобретении нежилого помещения расходах. После того как вы это сделаете, подумайте, может будет выгоднее повременить с продажей до наступления 3-х летнего срока.
- Заранее позаботьтесь о сохранности документов, подтверждающих понесенные расходы на приобретение помещения.
Что же касается продажи нежилого помещения индивидуальными предпринимателями, то это тема для отдельной статьи. Прошу вас оставить ваше мнение об актуальности для вас такой информации.
Основным налогом, плательщиками по которому признаются физические лица, является налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно статье 209 Налогового кодекса РФ объект налогообложения по данному платежу представляет собой доход, полученный как на территории России, так и за её пределами .
Соответственно, раз при продаже нежилого помещения продавец получает доход в виде стоимости этой недвижимости, то продавец становится плательщиком НДФЛ и обязан уплатить налог по ставке 13%. Однако налоговая ставка в размере 13% применяется по отношению к резидентам России. Нерезиденты рассчитывают НДФЛ, исходя из ставки на уровне 30%.
Справка! Наличие резидентства физического лица не тождественно наличию российского гражданства. Пункт 2 статьи 207 НК РФ определяет резидентов как лиц, находящихся в стране в течение 183 дней и более на протяжении года.
Таким образом, резидентом может стать иностранный подданный, и наоборот, гражданин РФ при длительном отъезде может потерять статус резидента . Тем не менее существует ряд случаев, когда НДФЛ не нужно платить.
Внимание! Все перечисленные льготы применяются только в отношении налоговых резидентов России.
Отдельно стоить рассказать о налогообложении доходов от реализации нежилых помещений у физических лиц, занимающихся индивидуальной предпринимательской деятельностью (ИП). Налоговый кодекс РФ предполагает несколько налоговых систем, которыми могут пользоваться ИП:
- единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
- упрощённая (УСН);
- единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
- патентная.
- 6% от всей суммы доходов;
- или 15% от суммы прибыли (доходы за минусом расходов).
ЕСХН может применяться только сельскохозяйственными товаропроизводителями. На основании пункта 1 статьи 346.8 налогообложение происходит по ставке 6% от разности между доходами и расходами .
Статья 346.8 НК РФ. Налоговая ставка
- Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.
- Законами Республики Крым и города федерального значения Севастополя налоговая ставка в отношении налоговой базы, определяемой по деятельности на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, может быть уменьшена для всех или отдельных категорий налогоплательщиков:
- в отношении периодов 2015 — 2016 годов — до 0 процентов;
- в отношении периодов 2017 — 2021 годов — до 4 процентов.
Налоговые ставки, установленные в соответствии с настоящим пунктом законами Республики Крым и города федерального значения Севастополя, не могут быть повышены в течение периодов, указанных в настоящем пункте, начиная с налогового периода, с которого применяется пониженная налоговая ставка.
Налогообложение предприятий и организаций
Доходы хозяйствующих субъектов участвуют в расчёте налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций. В статье 274 указано, что базой для расчёта налога признаётся денежное выражение прибыль, рассчитанной как разность между доходами и расходами юридического лица.
Так, доходы от реализации нежилого помещения включаются в общий доход, полученный организацией за отчётный период. Полученная прибыль подлежит налогообложению по ставке 20%.
Важно! При расчёте налоговой базы используются не только доходы от продажи, но также и расходы, связанные с приобретением данного нежилого помещения.
Юридические лица, также как и индивидуальные предприниматели, могут применять помимо общей системы налогообложения, следующие системы:
«Вменёнка» может быть использована при выполнении разного рода услуг (бытовых, ветеринарных, ремонтных, перевозок), розничной торговли и общественного питания. Однако доходы от реализации нежилых помещений должны облагаться в соответствии с общими правилами: налогом на прибыль организаций.
Переход на УСН и ЕСХН предполагает отмену уплаты налога прибыль , в том числе и по доходам от реализации недвижимости. Уплата платежей по данным режимам одинакова как для предприятий, так и для ИП:
- 6% с доходов или 15% с прибыли для УСН;
- 6% с прибыли сельскохозяйственников для ЕСХН.
При продаже недвижимости из состава нежилого фонда также начисляется НДС по ставке 18%. Плательщиками НДС являются организации и индивидуальные предприниматели (кроме использующих ЕСХН и УСН).
Как продать без пошлин?
Продать нежилое помещение без налога имеют возможность только физические лица – плательщики НДФЛ. Это связано с тем, что законодательством в области налогообложения установлен ряд преференций, которыми граждане могут воспользоваться.
Если имущество в собственности более 3 лет
Пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ закреплено, что доходы от продажи имущества не облагаются НДФЛ, если продаваемый объект имущества находился во владении физического лица больше минимально установленного срока
. В свою очередь, пункт 3 статьи 217.1 НК РФ конкретизирует данную норму и устанавливает 3-летний срок для использования указанной льготы.
Такую преференцию возможно применить при следующих обстоятельствах:
- если недвижимость была приобретена продавцом до 1 января 2016 года;
- если имущество получено продавцом в наследство;
- если помещение было подарено;
- если помещение было приватизировано;
- если нежилое помещение передано по договору пожизненного содержания.
Лица, которые реализуют имущество, полученное по этим основаниям, не только не платят НДФЛ, но и не подают налоговую декларацию.
Недвижимость, приобретённая позднее 1 января 2016 года
При продаже такого имущества также может применяться льгота в виде освобождения от налогообложения. Но на основании пункта 4 статьи 217.1 срок владения увеличивается с 3 до 5 лет. Это значит, что воспользоваться льготой можно будет, начиная с 2021 года.
Банкротство
Если физическое лицо признано арбитражным судом банкротом, и имущество, принадлежащее ему, распродают с целью погашения долгов перед кредиторами, то доходы от продажи такого имущества не подлежат налогообложению. Это установлено пунктом 63 статьи 217 НК РФ .
Однако в этом случае отсутствие обязанности платить НДФЛ никак не повлияет на благосостояние физического лица, поскольку доходы от реализации нежилого помещения не поступят в его пользу.
Когда заполняется 3-НДФЛ?
Продав объект недвижимости из состава нежилого фонда, физическое лицо должно платить налог не сразу, а после окончания налогового периода
(года), то есть в следующем году. Оплате платёжки предшествует подача в налоговую инспекцию декларации по форме 3-НДФЛ. Налоговая декларация сдаётся гражданами до 30 апреля, а непосредственная уплата платежа происходит до 15 июля.
В форме 3-НДФЛ следует указать следующую информацию:
- дата и место рождения;
- данные паспорта;
- адрес;
- сумма налога, которую нужно заплатить;
- расчёт налога.
- в строках 010 и 030 указать сумму продажи;
- в строке 040 – сумму налогового вычета;
- в строке 060 – разницу между строками 030 и 050;
- в строках 070, 121, 130 – размер налога (сумма из строки 060, умноженная на 13%).
Оплатить налог удобно с помощью сервиса «Уплата налогов, страховых взносов физических лиц», размещённом на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Кроме того, сделать это можно в банке в кассе обслуживания физических лиц, посредством платёжного терминала или интернет-банка.
Как заполнение 3-НДФЛ, так и уплата налога происходят гражданами самостоятельно.
Когда заполняется декларация за отчуждение недвижимости юридическим лицом?
Налог на прибыль организаций Декларация по данному налогу сдаётся предприятиями по итогам:
- квартала;
- полугодия;
- 9 месяцев;
- года.
Квартал, полугодие и 9 месяцев называются отчётными периодами. Налоговый период равен календарному году. При этом для предприятий, осуществляющих авансовые платежи, отчётными периодами признаются 1 месяц, 2 месяца и т.д. Соответственно, отчётность сдаётся в те же сроки.
Срок предоставления отчётности – в течение 28 дней после окончания отчётного периода. Отчётность за год сдаётся до 28 марта следующего года.
Декларация заполняется не только по реализованному недвижимому имуществу, а по всей прибыли, полученной организацией за отчётный период. Форма и порядок её заполнения регламентированы Приказом ФНС от 19 октября 2016 года № ММВ-7-3/572@ . Формирование отчётности происходит на основании данных первичных документов и сведений налогового учёта. Подача декларации происходит в электронном виде.
Оплата налога по итогам налогового периода осуществляется до 28 марта следующего года . Кроме того, предприятия перечисляют ежемесячные и ежеквартальные авансовые платежи не позднее 28 числа следующего месяца.
УСН
УСН — упрощенная система налогообложения. Налоговая декларация по итогам года предприятиями, использующими «упрощёнку», сдаётся до 31 марта следующего года. Форма налоговой декларации установлена Приказом ФНС России от 26 февраля 2016 года № ММВ-7-3/99@ .Уплата налога по итогам года производится в те же сроки. Авансовые платежи перечисляются ежеквартально до 25 числа месяца, следующего за кварталом.
Заплатить обязательный платёж можно одним из следующих способов:
- через банк-клиент;
- с помощью платёжного поручения;
- посредством получения квитанции для оплата по безналу.
Налоговый вычет
Право на имущественный налоговый вычет при расчёте НДФЛ принадлежит физическим лицам, которые одновременно отвечают следующим условиям:
- продают нежилое помещение, которым владели менее минимального срока (3 или 5 лет);
- признаются налоговыми резидентами РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ налоговый вычет принимается к расчёту в размере суммы полученных доходов за продажу нежилого помещения, но не более 250 тыс. руб .
Возможен альтернативный вариант. Физическое лицо имеет право снизить свои налогооблагаемые доходы на сумму приобретения данной нежилой недвижимости. В этом случае ограничение по объёму вычета не предусмотрено. Однако нужно иметь документы, подтверждающие фактические расходы налогоплательщика на приобретение реализуемого помещения.
Пример 1: Сидоров В.Н. продаёт гараж за 200 тыс. руб. Он имеет право воспользоваться вычетом в размере суммы продажи. Поскольку 200 тыс. руб. меньше, чем максимально возможный предел (250 тыс.), то вычет будет равен 200 тыс. руб. Налогооблагаемая база рассчитывается, как разность между доходом и вычетом (200 тыс. – 200 тыс. = 0). Следовательно, НДФЛ не уплачивается.
Пример 2: Антонов Ю.М. реализует складское помещение за 900 тыс. руб. Максимальный размер вычета равен 250 тыс. руб. Если гражданин использует право на вычет, то сумма налога составит (900 тыс. – 250 тыс.) * 13% = 84,5 тыс. руб.
Антонову выгоднее применить другую льготу в виде уменьшения доходов на расходы. Исходя из того, что Ю.М. приобрёл данный склад за 850 тыс. руб., сумма НДФЛ будет равна (900 тыс. – 850 тыс.) * 1% = 6,5 тыс. руб.
Чтобы получить вычет, физическому лицу необходимо указать его сумму при расчёте НДФЛ в налоговой декларации, которая подаётся до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода .
Возможные проблемы
При расчёте налога, подлежащего уплате, лицо может допустить ошибку и некорректно составить налоговую отчётность. Налоговый инспектор может сразу заметить недочёты и попросить исправить. Тогда большой проблемы не будет.
Однако если указать в декларации недостоверные данные, которые приведут к занижению налогооблагаемой базы и суммы налога, то налоговая имеет право применить по отношению к физическому лицу и юридическому лицу меры ответственности в виде штрафа.
Справка! Штраф составляет 20% от неуплаченной суммы обязательного платежа. Если деяние совершено умышленно, то штраф увеличивается до 40%.
Другой проблемой может стать несогласие работника налоговой инспекции с уровнем налогового вычета. Свои права можно отстаивать как на уровне инспекции, обратившись на имя руководителя, так и в судебном порядке .
Следует отметить, что в целях правильного исчисления налоговых платежей субъекты могут воспользоваться не только нормами Налогового кодекса РФ, но также и опубликованными письмами Минфина и ФНС. Более того при возникновении спорных ситуаций налогоплательщики вправе обратиться в адрес указанных органов за получением официального разъяснения.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Людям, собравшимся продать свою недвижимость, помимо задач, по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.
Вопрос налогообложения, конечно, важен всегда, но поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже квартир, домов, земельных участков изменится 1 января 2016 года, то сейчас он становится крайне актуальным.
1 января 2016 года - это дата вступления в действие федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», принятого ГД РФ 29.11.2014 г., по которому изменяются правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, детализирутся случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов.
Применяться законодательные новшества будут только в отношении тех сделок по продаже объектов недвижимости, право собственности на которые будет зарегистрировано после 01.01.2016 г. и налог за их продажу по новым правилам начнёт взиматься только с 1 октября 2016 года.
Все изменения изложены в статье ст. 2171 упомянутого выше закона.
Рассмотрим их подробнее, выделив их в 2 крупных блока:
- налог на доход физических лиц (НДФЛ) при продаже объектов недвижимости,
- налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости
Увеличение минимального срока владения недвижимостью, по истечение которого НДФЛ не взимается
Без налога (НДФЛ) продать свою недвижимость можно будет после 5 лет владения ею, вместо прежних 3-х лет (за некоторыми исключениями, когда этот срок сохраняется прежним 3 года - подробнее ниже).
Срок владения недвижимостью отсчитывается с даты приобретения недвижимости в собственность, то есть с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость. Она указывается в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.
Так, если продаётся объект, купленный до 31.12.15, и на него до 31.12.2015 г. было получено свидетельство о собственности, то при продаже после 1 января 2016 года будет действовать правило по освобождению от уплаты налога с 3-летним сроком владения, и дата продажи значения не имеет.
Если же право собственности на продаваемый объект, купленный до 31.12.2015 г. будет зарегистрировано после 01.01.16, то при его продаже будет действовать новое правило - со сроком в 5 лет (п.3, ст.4 закона 382 ФЗ).
Для недвижимости, полученной по наследству, срок владения отсчитывается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.
Сохранилась возможность изменения минимального предельного срока владения недвижимостью субъектами РФ - право уменьшения вплоть до нуля минимального предельного срока срока владения объектом недвижимого имущества, т.е. сделать его меньше 5-ти лет. По этому вопросу ими должны готовится соответствующие постановления (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382).
Если, к примеру, в регионе минимальный срок владения недвижимостью будет снижен на 1 год, то от уплаты подоходного налога будут освобождены лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.
Увеличивать предельный минимальный срок владения недвижимостью региональным властям законом не разрешено.
Налог с продажи недвижимости с 1.01.2016 г.
Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если полученный доход превысит расходы на её покупку:НДФЛ = (доход от продажи - затраты на приобретение) х 0.13
Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К=0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а не инвентаризационной стоимости, как было ранее:
НДФЛ = 0.7 х Sкадастр. ст-ть
Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости будет указана стоимость ниже 70% от его кадастровой стоимости, пусть даже это реальная цена объекта, налоговая инспекция выполнит доначисление налога и выпишет штраф в размере 20% от суммы неуплаты.
Такое новшество устраняет ранее повсеместно практиковавшуюся ситуацию существенного занижения суммы сделки, позволявшей уменьшить базу для налогообложения.
Распространённый способ “бегства от налогов”, когда в договорах купли-продажи указывалась стоимость сделки в 1 млн.руб., не подлежащая налогообложению, а оставшася разница между реальной и заявленной в договоре стоимостью передавалась по распискам, терерь может оказаться просто разорительным.
Если, к примеру, кадастровая стоимость продаваемого земельного участка составляет 2 миллиона рублей, а сумма сделки в договоре 1 млн.руб., то налог теперь будет вычисляться с размера кадастровой стоимости в 2 млн.руб.:
НДФЛ = 2 000 000 руб. х 0.7 = 1 400 000 руб.,
То есть продавцу придётся уплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости участка.
Для случаев, когда на 1 января того года, в течение которого произошла сделка по продаже объекта и выполнен переход права собственности на него, кадастровая стоимость не определена, положение по использованию понижающего коэффициента 0.7 не применяется и налог рассчитывается от суммы, указанной договоре. (Счастливые случаи ☺, когда можно вернуться на “путь бегства” от налогов, правда, таких ситуаций с каждым годом будет всё меньше).
Региональные власти, как и прежде, могут уменьшить, вплоть до нуля, понижающий коэффициент К=0.7. По этому поводу они должны издать соответствующие законы (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382), и с ними полезно будет ознакомиться при подготовке к продаже своей недвижимости.
Налоговые льготы при продаже недвижимости - ситуации, когда подоходный налог не взимается
- Подоходный налог не взимается, если продаётся единственное жильё (дом, квартира) с целью приобретения другого - вне зависимости от срока владения прежним.
- Право освобождения от НДФЛ распространяется даже на случаи, когда владение прежним жильём составляет срок менее 3-х лет.
- Если продавец имеет в собственности несколько объектов недвижимости, он не будет платить НДФЛ при условии, что сумма сделки не будет выше 5 млн.руб. и срок владения не меньше 3-х лет, за исключением случаев, когда на уровне регионов срок владения может быть увеличен до 10 лет.
- Если доход от продажи недвижимости меньше затрат на её покупку или равен им, что должно быть подтверждено документально.
- Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданами прав собственности на объекты недвижимости при минимальном сроке владения 3 года и для случаев, когда:
- объект недвижимости приватизирован;
- объект недвижимости перешёл в собственность на праве наследования или получен в дар от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
- объект недвижимости передан в собственность по договору пожизненного содержания или иждивения плательщику ренты.
Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости
Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога, рассчитываемая с разницы между полученным доходом и вычетом.При примененении налогового вычета налог вычисляется так:
НДФЛ = (доход - вычет) х 0.13,
То есть вычет уменьшает налогооблагаемую базу (ст.220 Налогового кодекса РФ).
Вычет бывает 2-х видов:
- имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,
- вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
- Налоговый вычет в фиксированной сумме
- в размере до 1 000 000 руб. - при продаже земельного участка, жилого дома, дачи, садового домика, а также квартиры или комнаты;
- в размере до 250 000 руб. - при продаже иной недвижимости, например, нежилого помещения или гаража.
- Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества
Вычет производится в случае, если выбран вариант уплаты налога не с дохода от продажи недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую продаже покупку, подтверждённые документами:
- договором купли-продажи,
- актом приемки-передачи собственности,
- договором на оказание услуг риэлтора,
- расписками продавца в получении денег,
- приходными кассовыми ордерами,
- банковскими выписками,
- товарными и кассовыми чеками,
- платёжными поручениями,
- другими.
Примеры применения вычетов
Выполним сравнительную оценку выгодности каждого из видов вычетов для пары ситуаций.
Ситуация 1
Дом был приобретён в Архангельске в 2014 году по стоимости 6.5 млн.руб., а продан в 2015 году за 8 млн.руб.
Полученный доход составляет 1.5 млн.руб.
Налог за продажу дома предстоит уплатить до 1 октября 2016 года.
Срок пользования - менее 3-х лет.
НДФЛ по ставке составляет 13% - и его можно уменьшить на размер налоговых вычетов.
Рассмотрим каждый из видов вычетов по отдельности и определим наиболее приемлемый из них.
Срок пользования домом менее 3-х лет.Размер вычета составит 1 млн.руб.
Облагаемый налогом доход = (8 млн.руб. -1 млн. руб) = 7 млн.руб.
Сумма налога рассчитывается так:
НДФЛ = (8 млн.руб. - 1 млн.руб.) х 0.13 = 910 000 руб.
- Налоговый вычет в размере расходов, понесённых на покупку дома
Налог должен быть рассчитан так:
НДФЛ = (8 млн.руб. - 6.5 млн.руб.) х 0.13 = 195 000 руб.
Из несложных расчётов видно, что выгоден налоговый вычет в размере понесённых расходов.
Вывод: в случаях, когда стоимость продаваемой недвижимости не слишком превышает расходы на её покупку, предпочтельнее применение вычета в размере понесённых расходов.
Ситуация 2
Гараж был куплен в Архангельске 2014 году по стоимости 170 тыс.руб., а продан в 2015 году за 270 тыс.руб.
- Фиксированный налоговый вычет
Облагаемый налогом доход = (270 тыс.руб. - 250 тыс.руб.) = 20 000 руб.
Налог от его продажи, подлежащий уплате, составит:
НДФЛ = (270 тыс.руб. - 250 тыс.руб.) х 0.13 = 2 600 руб.
- Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража
Облагаемый налогом доход =(270 тыс.руб. - 170 тыс.руб) = 100 000 руб.
Используя этот вычет, собственник должен заплатить налог в размере:
НДФЛ = (270 тыс.руб. - 170 тыс.руб) х 0.13 = 13 000 руб.
Вывод: собственнику выгоден налоговый вычет в фиксированном размере.
В случае продажи приведённых в примеров объектов после 3-х и более лет владения ими НДФЛ бы не начислялся.
Итоги
- 1 млн руб.,
- 250 тыс.руб.
- в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (эта норма действовала и ранее),
2. Специальных льгот по вычетам и налогам для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. (незащищенных слоев населения) при продаже ими недвижимости законодательство не установило.
3. Освобождение от налогов при продаже недвижимости наступает через 5 лет после вступления в право собственности на неё, кроме случаев наследования, дарения и прав на основе ренты с иждивением, для которых срок пользования 3 года остался прежним.
4. В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа повлечёт неоправданно высокий налог, если региональные власти не предпримут меры по нивелированию понижающего коэффициента К=0.7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.
В Архангельске разместить
Налогообложение и взимание налогов являются древнейшими и одними из основных внутренних функций любого государства, обеспечивающих его существование.
Налоговая система РФ строится в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ . Налоги обеспечивают один главных доходов и финансовое обеспечение государства, а взимаются они и с юридических, и с физических лиц посредством обязательных сборов.
С этими реалиями не понаслышке знаком каждый гражданин России, поскольку уплата налогов сопровождает его в жизни повсюду - от получаемой заработной платы, от обладания собственностью на движимое и недвижимое имущество, от получаемой прибыли в своей деятельности, будь то оказываемые услуги, ведение крестьянского хозяйства или бизнеса, и, конечно, от доходов при продаже, дарении, переуступке, наследовании имущества, в том числе и объектов недвижимости.
Отчётность перед налоговиками хоть и является обязательной, но, тем не менее, не лишённой смягчающей возможности использования законных льгот (вычетов), позволяющих снизить величину НДФЛ (подробности о вычетах будут рассмотрены ниже).
Декларацию с самостоятельно произведённым расчётом налогооблагаемого дохода и налога, подлежащего уплате, в налоговую инспекцию нужно подавать по месту своей основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (пункт 1 статьи 229 Налогового Кодекса РФ).
Если по итогам расчётов, представленных в декларации, налог окажется больше нуля рублей, то уплатить его нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.
Последствия нарушения срока подачи декларации и неуплаты НДФЛ
- Нарушение срока подачи налоговой декларации наказывается штрафом. Каждый месяц её просрочки обойдётся в 5% от суммы налога, не уплаченной в установленный срок. Штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1000 руб. Даже если рассчитанная сумма налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1000 руб.
- Если НДФЛ в срок не уплачен, но декларация была подана и при этом был правильно исчислен налог, не совершены другие неправомерные действия, то неуплата налога повлечёт взыскание пени, но не штрафа:
- основание - пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 30.07.2013 г.
- При невыполнении обязательства по уплате подоходного налога будут насчитываться штрафы, которые составят 20% от неуплаченной суммы. Если же налоговая инспекция сочтёт такие действия умышленными, то размер штрафа удвоится и составит 40%:
- основание - и Налогового кодекса РФ
Что учитывается при расчёте НДФЛ?
Кроме срока владения объектом недвижимости, большое влияние на размер подоходного налога играет стоимость объекта, в качестве которой для разных ситуаций используется или его продажная стоимость, указанная в договоре по сделке, или кадастровая стоимость этого объекта, рассчитываемая 1-го января каждого года.
Каждый их этих видов стоимости составляет налогооблагаемую базу, с которой исчисляется подоходный налог, привязанный либо к стоимости объекта, указанной в договоре купли/продаже, либо к кадастровой стоимости объекта недвижимости:
- если указанная в договоре стоимость объекта выше 70% от его кадастровой стоимости, то подоходный налог исчисляется от продажной стоимости объекта
- если указанная в договоре стоимость объекта ниже 70% от кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к кадастровой стоимости объекта, а НДФЛ считается с 70% от кадастровой стоимости, для чего в формулу расчёта вводится понижающий коэффициент К=0.7 - основание:
- пункт 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ
В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа влечёт достаточно высокий налог, если только региональные власти не предпримут меры по нивелированию, вплоть до нуля, понижающего коэффициента К = 0.7 , на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.
Для расчёта НДФЛ установлена незыблемая налоговая ставка в 13% от суммы сделки. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Размер ставки 13% применяется только для резидентов РФ.
Для нерезидентов РФ ставка приравнена к 30% (пункты 1 и 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ), за исключением отдельных категорий иностранцев, для которых применяется сниженная ставка в размере 13%:
- для работников, получивших патент для найма на работу
- для работников, получивших статус высококвалифицированного специалиста (ВКС)
- для участников (членов их семей) Государственной программы, действующей по Указу Президента РФ № 637 от 22.06.2006 г.
- для работников, выполняющих обязанности в составе экипажа судов, ходящих под флагом России
- для лиц, признанных беженцами или получивших политическое убежище в соответствии с законом «О беженцах» № 4528-1 от 19.02.1993 г.
Если налоговый нерезидент РФ является учредителем какой-либо российской компании и получает дивиденды, подоходный налог с них рассчитывается в размере 15% от полученной таким способом суммы.
Учитывается ещё и такое обстоятельство, как является ли работник гражданином страны-участника ЕАЭС, поскольку доходы граждан Армении, Беларуси, Казахстана, Киргизии с 2015 года облагаются по ставке, равной 13%, независимо от того, сколько они пробыли в РФ ( Договора о Евразийском экономическом союзе).
Расчёт НДФЛ для резидентов РФ
1. Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если стоимость объекта, указанная в договоре по сделке, будет выше его кадастровой стоимости:
НДФЛ = 0.13 х S ОБ
S ОБ - стоимость объекта, указанная в договоре,
2. Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К = 0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а подоходный налог нужно рассчитывать по формуле:
НДФЛ = 0.13 х 0.7 х S КАД
где S КАД - кадастровая стоимость объекта недвижимости,
При сдаче налоговой декларации с расчётом налога, в котором вместо кадастровой стоимости объекта была использована его продажная стоимость, повлечёт санкции налоговой инспекции:
- налог будет доначислен
- начислен штраф в размере 20% с неуплаченной суммы
- начислены пени за несвоевременность уплаты подоходного налога
Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости
Налогооблагаемую базу при расчёте НДФЛ можно уменьшить, использовав право на получение имущественных налоговых вычетов ( Налогового кодекса РФ):
- нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ с использованием вычетов не предоставляется, то есть подоходный налог они должны уплачивать со всей суммы продажи
- резидентам РФ использовать налоговый вычет в налоговый период можно только единожды и только для 1-го объекта недвижимости
Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога.
Для 2-х рассмотренных выше вариантов формулы расчёта подоходного налога с использованием вычета приобретают следующий вид:
НДФЛ = 0.13 х (S ОБ - W)
НДФЛ = 0.13 х (0.7 х S КАД - W)
(W - налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу).
Для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. при продаже ими недвижимости законодательство специальных льгот по вычетам и налогам не установило.
Виды вычетов
Вычеты бывает 2-х видов:
- имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме
- вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости
Каждый из них предпочтителен для отдельных ситуаций. Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой вариант будет выгоднее, но с обязательным учётом незыблемого требования о том, что размер налогооблагаемой базы, от которой будет исчисляться налог 1 января текущего года, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.
Органы субъектов РФ могут устанавливать иные размеры вычетов с учётом своих региональных особенностей ( Налогового кодекса РФ). Уточнить этот момент в местной администрации будет совершенно не лишним при подготовке к сделке и при проведении расчёта НДФЛ.
- Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме
Такой вычет установлен, в соответствии со пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, в 2-х размерах:
- в размере до 1 000 000 руб.
применяется при продаже объектов или его доли (долей), находившихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества:
- жилого дома
- квартиры
- комнат, включая приватизированные жилые помещения
- садового домика
- земельного участка
- в размере до 250 000 руб.
применяется при продаже иной недвижимости (например, нежилого помещения или гаража), ннаходящихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.
Расчёт НДФЛ при использовании вычетов делается по соответствующим формулам, учитывающим необходимый вид стоимости:
НДФЛ = 0.13 (S ОБ - W ФИКС)
НДФЛ = 0.13 х (0.7 х S КАД - W ФИКС)
- S ОБ - стоимость продажи объекта недвижимости
- W ФИКС - фиксированный вычет, равный 1 млн. руб. или 250 тыс.руб., соответственно типу продаваемого объекта недвижимости
При продаже объекта недвижимости, например, квартиры, находящейся в долевой собственности, вычет распределяется или в равных частях между сособственниками, или пропорционально их долям.
- Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости
Этот вычет применяется при выборе уплаты налога не с дохода от продажи объекта недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую покупку, подтверждённые документами:
- договором купли-продажи недвижимости
- актом приемки-передачи денег
- договором на оказание услуг риэлтора
- расписками продавца в получении денег
- приходными кассовыми ордерами
- банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца
- выписками или справками из банка по уплаченным процентам по кредиту (если уменьшен доход на расходы по оплате процентов)
- товарными и кассовыми чеками
- платёжными поручениями
- иными документами, подтверждающими расходы
В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются расходы такого рода, как оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери и др.
Формула для расчёта подоходного налога:
НДФЛ = 0.13 (S ОБ - W R),
- S ОБ - стоимость объекта, указанная в договоре
- W R - вычет в размере расходов на предшествующую продаже покупку недвижимости, подтверждённых документами
Если расходы W R окажутся больше дохода от продажи объекта недвижимости, то налоговая база принимается равной нулю (пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ). В этом случае налог не взимается.
Из суммы, подлежащей налогообложению, можно вычесть документально подтверждённые расходы:
- на приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита
- на ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку
- на приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде
Примеры
Пример 1
Решено продать квартиру за 4.5 млн руб., а её кадастровая стоимость составила 9,7 млн. руб., то есть продажная стоимость оказалась меньше S КАД , что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ именно кадастровой стоимости.
- вычет не используется
- рассчитываем 70% от кадастровой стоимости: 0.7 х 9.7 млн.руб. = 6.79 млн.руб.
- 6.79 млн. руб. = 0.8827 млн.руб. = 882700 руб.
- вычет используется:
в данном случае вычет W ФИКС = 1млн.руб.
- определяем налогооблагаемую базу: 0.7 х S КАД = 6.79 млн.руб.
- уменьшаем налогооблагаемую базу: (6.79 млн.руб. - 1 млн.руб.) = 5.79 млн.руб.
- считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 5.79 млн.руб. = 0.7527 млн. руб. = 752700 руб.
Как видно из результатов расчётов, использование вычета даёт экономический эффект в 130 тыс.руб.
Пример 2
Гараж продаётся по стоимости 600 тыс.руб., а его кадастровая стоимость составляет 300 тыс.руб., то есть продажная стоимость объекта выше S КАД , что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ продажную стоимость продажи.
Делаем вычисления для 2-х вариантов:
- вычет не используется:
- .руб.
- считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 600 тыс.руб . = 78 тыс. руб.
- вычет используется:
в данном случае вычет W ФИКС = 250 тыс.руб.
- налогооблагаемой базой является продажная стоимость 600 тыс.руб.
- уменьшаем налогооблагаемую базу: (600 тыс.руб. - 250 тыс. руб.) = 350 тыс.руб., то есть полученный результат больше, чем 70% от кадастровой стоимости,
- считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 350 тыс.руб . = 45.5 тыс.руб.
Расчёты показали, что вычет обеспечивает экономию в 32.5 тыс.руб.
Пример 3
Продажная цена квартиры 980 тыс.руб. Её кадастровая стоимость 2.8 млн. руб., то есть продажная стоимость меньше S КАД .
Соответственно, для расчёта НДФЛ необходимо использовать кадастровую стоимость.
Вычет W ФИКС = 1 млн. руб.
Делаем вычисления для 2-х вариантов:
- вычет не используется
1. рассчитываем налогооблагаемую базу (70% от кадастровой стоимости):
0.7 х 2.8 млн. руб. = 1.96 млн.руб. - это больше договорной цены, поэтому доходом считается 70% от кадастровой стоимости,
2. рассчитываем подоходный налог:
НДФЛ = 0.13 х 1.96 млн.руб. = 0.2548 млн. руб. = 254 800 руб.
- вычет используется
1. Уменьшаем налогооблагаемую базу:
(0.7 х 2.8 млн. руб . - W ФИКС) =(1.96 млн.руб. - 1 млн. руб.) = 0.96 млн. руб. = 960 тыс. руб.
2. Рассчитываем подоходный налог:
НДФЛ = 0.13 х 0.96 млн. руб. = 124 тыс.руб.
Экономия при применении вычета составила 130 800 руб.
Пример 4
Продажная цена дачи 830 тыс. руб. Её кадастровая стоимость 1.39 млн. руб.
70% от кадастровой стоимости: (0.7 х 1.39 млн. руб.) = 973 тыс. руб.
Без применения вычета налог составит: НДФЛ = 0.13 х 973 тыс. руб. = 126 490 руб.
- вычет применяется:
уменьшаем налогооблагаемую базу: (973 тыс. руб. - 1 млн. руб.) = - 27 тыс. руб.
Получилось, что доход, облагаемый налогом, оказался меньше вычета. Считается, что он равен нулю, значит, налог платить не нужно.
Результат в комментариях не нуждается.
Полезная информация
- Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться .
- С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться .здесь .
Загрузка...
