Одной из самых сложных операций на рынке недвижимости является альтернативная сделка, представляющая собой, по сути, обмен квартирами, но с одним нюансом - оформление происходит через их приобретение и продажу, с подписанием соответствующего договора. Сложность заключается в том, что в ней участвует более двух сторон, и реализация разных объектов (то есть их документальное оформление) происходит в одно и то же время. Услуги риэлтора по альтернативной сделке купли-продажи квартиры в Москве помогают избежать серьезных рисков, неизбежно возникающих в подобных сложных случаях.

Что собой представляет альтернативная схема

Это - одновременная купля-продажа нескольких объектов недвижимости. Законом определена и другая возможность - обмен жилья. Но она касается только тех случаев, когда собственником квартиры является государство, а сами они находятся в социальном найме. В таких случаях особенно тяжело подобрать подходящие варианты, и практически всегда одна из сторон требует доплаты.

Поэтому на практике альтернатива чаще всего означает, что собственник одной из них продает свою недвижимость и одновременно покупает другую. Собственник второй квартиры будет продавать свое жилье и одновременно покупать третий объект. Например, в собственности у человека есть трехкомнатная квартира, но он хочет купить две однокомнатные. Владелец одной из них собрал определенную сумму и после реализации своей собственности планирует купить двухкомнатную квартиру. Таким образом, заключается сложная сделка, в которой происходит одновременный процесс купли-продажи сразу по четырем договорам. А вот участников в этой цепочке в данном случае будет всего три, хотя на практике возможны и более сложные варианты.

Для всех участников процесса важно знать, как проходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры, порядок действий при этом. Но самостоятельно заниматься этим вопросом очень сложно. Гораздо лучше, когда альтернативная сделка по квартире в Москве осуществляется через опытного специалиста. С ним заключают риэлторский договор. Конечно, в таком случае у сторон возникают дополнительные расходы. Зато снижается финансовый риск, которым сопровождается такая покупка или продажа.

При подборе квартиры в объявлениях часто указывается: «альтернатива». Чем это грозит потенциальному покупателю? И что это такое?

Квартиры на рынке делятся на две основные категории – свободные и с альтернативой. Первые подразумевают под собой чистую продажу за деньги, а вторые - необходимость подобрать собственнику взамен иную недвижимость, т.е. обменять ее.

Статус альтернативной – это серьезный недостаток для покупателя, сделка может затянуться или даже вообще не состояться. После того как покупатель вносит аванс, продавец такой квартиры начинает подбирать себе варианты, и из-за нескромных запросов, например, может так и не найти ему подходящую, и отказаться от сделки. Многолетний опыт работы на рынке в частности показывает, что такие продавцы почти всегда стараются не афишировать того, что им нужна альтернатива и изначально утверждают что продажа чистая. Но можно попытаться их вычислить.

Первое – обязательно напрямую, еще при разговоре по телефону спросить про юридический статус квартиры. Бывает что на прямой вопрос нет прямого ответа, и если началось какое-то виляние, то о чистой продаже и речи быть не может.

Второе – следует очень внимательно изучить объявление. В нем пишут «свободная продажа», «чистая» или что-то еще. Если написано "легкая альтернатива" или "АП", то надо понимать, что в объявлениях о сложностях никогда не пишут.

Третье - при осмотре квартиры нужно обратить внимание на ее обжитость, т.е. пустая она или в ней живут люди. Если живут – то куда переедут при продаже, если есть куда, то почему уже не переезжают? Поэтому нужно сразу ставить условие что квартира будет освобождена еще до сделки. Также следует прогуляться с продавцом до ЕИРЦ, где запросить выписку из домовой книги или единый жилищный документ, где будут указаны все прописанные в квартире граждане. Опять же трудность – куда они денутся после купли-продажи. Если они со слов продавца и планируют куда-то перепрописаться, то это не значит что они это сделают. Хорошо бы это все сделать также до сделки.

Еще одним подтверждением того что квартира альтернативная, является срок, в который продавец готов выйти на сделку. Сегодня сбор всех документов, включая БТИ, составляет 2 недели, а все что дольше – должно навеять на подозрения. Если продавец начинает ссылаться на командировки или болезни, то скорее всего он подыскивает другую квартиру.

И последнее: В договоре купли-продажи следует обязательно прописать условие о передачи квартиры в течение одного дня после регистрации сделки.

По данным социологических исследований, порядка сорока процентов российских семей стремятся улучшить свое местожительство. Переехать в другой город, съехать от родителей или расширить площадь. Каждый день происходит огромное количество торговых сделок на рынке недвижимости. Люди стали мобильнее и многие проводят подобного рода операции, по распоряжению жилья, неоднократно.

Чаще жилплощадь продают, чтобы купить другую и сделать это предпочитают одновременно, альтернативную сделку с недвижимостью считают самым распространенным и востребованным видом.

Справка! По статистике, к таким отношениям прибегают практически все владельцы, у которых есть только одно единственное жильё.

Исключительность процесса заключается в том, что человеку приходится в одно время подыскивать подходящий вариант себе и параллельно искать покупателя для своего жилья. То есть получается, что процесс приобретения и сбыта плотно взаимосвязаны. Это может быть как жильё в новостройках, так и на вторичном рынке. Примитивнейшая форма такой процедуры большинству известна давно – это обмен. Чаще всего он происходит с доплатой, что связано с неравноценностью квадратных метров и разными финансовыми возможностями участников.

Интересно! Данный вид соглашения во многих субъектах РФ называют на свой манер. Например, в петербургских изданиях это – «встречка».

Терминология и механизмы

В объявлениях часто можно увидеть непонятные примечания. Простому человеку не всегда легко разобраться с риелторскими терминами. В чем разница, и какие риски ждут продавца или покупателя в каждом случае, современный человек должен понимать.

Итак, что же это значит:

• альтернативная продажа квартиры – собственник продает свое жильё и тут же покупает себе другое за вырученные деньги от продажи.
• прямая – продавец продаёт недвижимость и получает за неё оплату, ничего не покупая взамен.

Каждый вид говорит о её простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки;

К сведению! Первый вариант занимает на рынке более восьмидесяти процентов.

Алгоритм действий

Подобные сделки бывает двух типов:

• когда большая жилплощадь меняется на меньшую;
• наоборот, увеличение площади.

Читайте также: Кто оплачивает сделку купли-продажи квартиры: стандартные схемы

Пример

У молодой семьи есть «двушка» в центре. Пришло время, и они решили расширить свою жилплощадь, купив «трёшку» в другом районе, еще и на ремонт останется. При этом владелец второй, хочет продать её, чтоб купить однокомнатную. А на оставшиеся деньги приобрести, предположим, машину и загородный участок. Чтобы все сложилось, сначала нужно найти покупателя «двушки». Полученный от него аванс отдать второму хозяину, чтобы тот, в свою очередь, внёс его за «однушку». После этого, происходит тщательная проверка документов на все три помещения. Наконец, все четверо: три хозяина и тот, кто приобретает «двушку», могут встретиться, чтобы заключить договор, и передать друг другу деньги.

Важно! Все должно происходить в один день.

Количество сторон

Это единовременная операция по продаже одного имущества и покупки другого, с участием трех сторон, как минимум:

• главный покупатель;
• продавец одного жилья;
• продавец второго.

Полезно знать! В альтернативной сделке купли-продажи квартиры бывает до шести участников. Продавец каждого предыдущего объекта, является покупателем следующего. Но такие длинные и многоэтапные процессы стараются делить на части, поскольку согласования со всеми сторонами могут сильно затягиваться, да и встречаются подобные крайне редко из-за своей сложности.

Поэтапное финансирование

В данной сделке основную часть вносит главный покупатель (наличными или через ипотеку), а остальные стороны, фактически, меняют свою жилплощадь с доплатой или без. После этого заключаются договоры, которые в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. Участникам придется немного подождать, ведь должны собраться все звенья этой довольно сложной цепочки из собственников и их имущества на продажу, и каждый должен найти себе новое жильё.

Но здесь есть свои плюсы, альтернатива обычно дешевле свободных. Когда в объявлении написано, что альтернатива подобрана, ждать придётся недолго. В любом случае, чтобы сумма не менялась каждую неделю, имеет смысл внести предоплату. После аванса сумма уже не изменится, можно спокойно ждать и искать альтернативный вариант. Потом останется только проверить документы. Если с одной квартирой будет что-то не так, сделку могут не зарегистрировать.

Читайте также: Построил дом: как правильно оформить в собственность

Правовые нормы

Стоит также знать, что по типу продажи «альтернатива» – это сделка нотариальная и касается незащищенных категорий населения:

• несовершеннолетние;
• опекаемые;
• пенсионеры.

Чтобы получить список всех, прописанных в квартире, достаточно посетить с продавцом ЕИРЦ, где выдадут соответствующую справку.

Совет! Без продавца в центр идти смысла нет, данные без хозяина в центре никто не даст.

Специфические особенности

Помимо типовых ситуаций связанных с риском, характерных для обычной продажи или покупки, при построении альтернативы, дополнительно могут возникать несистематические риски. Порой возникают обстоятельства, которые заставляют передумать среднего участника. Предположим, уже получив аванс, человек понимает, что занизил цену или же ему элементарно не хватает средств на ту, которую выбрал. И тогда он может легко и без предупреждения сорвать сделку. Возможен также вариант, что кто-то из других участников в какой-то момент откажутся от участия. К такому же результату может привести и просто банальная несогласованность действий между сторонами.

Напоминание! Чтобы обезопасить себя от приостановки регистрации, условия и последовательность операции должны быть неоднократно оговорены между участниками и их представителями.

Договорные обязательства

Даже если все нюансы детально проработаны, риск при оформлении все равно остается. И это объяснимо, ведь между собой договоры никак юридически не связаны и регистратор может отказать в оформлении одного из объектов. В таком случае необходимо прервать процесс подготовки остальных. Когда регистрация частично уже произошла, необходимо попытаться договориться с другими сторонами о расторжении. Если ситуация не будет разрешена, стоит обратиться в суд с прошением о восстановлении права на квартиру.

Определение и особенности

Для жилья с ипотечными обязательствами, порядок сделки остаётся тем же. Единственное, что в каждом кредитном учреждении свои требования к финансовым расчетам и порядку оформлению, что может также влиять на сроки. Регистрация, в среднем проходит:

• ипотечная – за четыре дня;
• обычная – за десять дней.

Кстати! При участии нескольких покупателей с ипотекой, нужно будет выбирать одну финансовую организацию или искать другую недвижимость .

Безопасные расчеты

Естественно, что продавец заинтересован в скорейшем получении денег. Имея на руках наличные, его не будет так волновать процесс регистрации как покупателя. Который в свою очередь заинтересован в передаче денег только после того, как он станет собственником. Золотую середину можно найти, воспользовавшись одним из способов:

• банковская ячейка;
• аккредитив;
• эскроу-счёт.

По подсчетам специалистов рынка недвижимости до 70% всех сделок на рынке вторичного жилья - альтернативные сделки .

Поэтому покупая или продавая вторичное жилье , любой участник рынка имеет очень высокую вероятность столкнуться именно с таким видом сделки.

При этом он может выступать как в качестве простого продавца или покупателя , так и покупателя и продавца одновременно .

Разберем, что же такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры и где она применяется.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Альтернативная сделка: что это?

Альтернативная сделка - та сделка купли-продажи, при которой продавец квартиры одновременно приобретает себе жилье.

Альтернативная сделка имеет следующие особенности:

• одновременно проводится минимум 2 сделки купли-продажи , причем во второй покупателем выступает продавец первой сделки;
• сделки связаны друг с другом , отмена первой сделки автоматически влечет срыв второй.

Эти принципы отличают альтернативную сделку от обычной , в которой получение денег продавцом не приурочено к каким-либо событиям.

В дальнейшем он может распоряжаться ими по собственному усмотрению и, например, также купить квартиру. В альтернативной сделке главными принципами являются именно связанность и одновременность .

Как правило, такая ситуация складывается по одной единственной причине - продавцу негде жить , если он просто продаст квартиру.

А продажа является способом улучшить или изменить свои жилищные условия.

Варианты сделок

Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:

1. прямая (чистая) продажа;
2. альтернативная сделка;
3. «цепочка» квартир.

Прямая продажа - сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.

Это самый простой вид сделок , по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.

Альтернативная сделка - продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.

У такой сделки имеется минимум 3 участника :
Покупатель - Продавец/Покупатель - Продавец .

Деньги , полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу .

Альтернативные способы организации сделки:

• улучшение жилищных условий , например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры;
• изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.;
• разъезд , когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья;
• съезд - достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.

Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.

К тому же обычно съезжающиеся могут «безболезненно» продать одну квартиру по прямой продаже, чтобы не усложнять альтернативную сделку .

При оформлении альтернативной сделки вторая сделка купли-продажи всегда является «чистой продажей» , в ином варианте образуется «цепочка» квартир .

Она состоит из нескольких альтернативных сделок, заканчивающихся «чистой продажей ».

О правилах торга при покупке квартиры Вы можете узнать из .

Порядок действий

Альтернативная сделка по своей сути состоит из нескольких обычных сделок , порядок которых зависит от количества участников .

В случае, если их трое (Покупатель, Продавец/Покупатель, Продавец), можно примерно описать порядок действия всех сторон .

Этапы проведения

Этапы проведения альтернативной сделки имеют небольшие нюансы по сравнению с прямой сделкой купли-продажи:

1. Продавец выставляет квартиру на продажу, одновременно подыскивая альтернативу (встречный вариант) . При нахождении покупателя на свою квартиру он должен окончательно определиться со своей покупкой;
2. Продавец/покупатель заключает договор аванса/задатка с покупателем своей жилплощади , в котором указываются предварительные сроки проведения и условия проведения предстоящей сделки;

О том, как правильно составить договор задатка при покупке недвижимости, читайте в .

3. Одновременно заключается договор аванса или задатка с продавцом выбранной квартиры, в соглашении указывается тот же срок оформления сделки в органах гос. регистрации;
4. Происходит сбор всех необходимых документов по обеим сделкам. После того, как документы собраны, назначается день предстоящей сделки и готовятся договоры купли-продажи ;
5. В назначенный день всем участникам сделок желательно собраться одновременно во избежание непредвиденных срывов. Подписываются оба договора купли-продажи , передаются деньги по цепочке (наличными либо путем закладывания в банковскую ячейку);
6. Договоры купли-продажи вместе с необходимыми документами передаются в органы гос. регистрации .

Смотрите видео о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры через банковскую ячейку:

Необходимые документы

Для проведения альтернативной сделки купли-продажи необходим тот же список документов, что и при оформлении стандартной сделки .

Обоим продавцам необходимо предоставить:

• правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРН);
• , согласно которому квартира перешла в собственность (купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.);
• кадастровые паспорта;
• справку на продажу из ЖСК (об отсутствии задолженностей, количестве и составе зарегистрированных лиц);
• генеральную доверенность , согласие органов опеки, согласие супруга (при необходимости).

Всем участникам сделки для регистрации необходимо предоставить удостоверения личности . Покупателям - согласие супругов на покупку.

«Цепочка» квартир: что это?

«Цепочкой» квартир называют те альтернативные сделки, в которых количество участников превышает 3 и может достигать десятка или даже более.

Хотя на практике такие случаи редки. Обычно «цепочкой» называют связанные между собой сделки купли-продажи как минимум из 4 участников.

Проиллюстрировать такую сделку можно следующей формулой:

Покупатель - Продавец/Покупатель 1 - Продавец/Покупатель 2 - Продавец

Любая «цепочка» заканчивается «чистой продажей», то есть сделкой купли-продажи, в которой не приобретается альтернативный вариант .

«Цепочка» квартир - еще более сложный вариант, чем альтернативная сделка, так как количество участников в ней больше, а вероятность срыва всей «цепочки» растет в геометрической прогрессии.

Поэтому многие продавцы или покупатели квартир с трудом соглашаются на участие в «цепочках» из-за высокой вероятности срыва персональной сделки купли-продажи по вине одного из участников «цепочки».

Риски и привилегии

Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы , но больше всего в ней заинтересовано то лицо , которое продает и покупает квартиру одновременно .

Другие покупатели и продавцы становятся участниками такого соглашения поневоле из-за того, что найти прямые варианты устраивающего их жилья или покупателей не удалось .

Главным риском альтернативной сделки является сложность ее организации и оформления.

Чем больше участников - тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.

Поэтому такие сделки практически никогда не обходятся без риэлторов , при этом сопровождение может проводить одно или даже несколько агентств по числу участников.

Такая сделка может сорваться не только на стадии подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.

Например, если органы регистрации приостановят одну сделку , то участникам второго соглашения также придется подать заявление на приостановку.

Большое количество участников сделки , особенно при «цепочке» квартир, резко повышает вероятность появления неадекватных участников , из-за которых может сорваться вся общая сделка.

Поэтому при альтернативной сделке следует особенно обращать внимание на психологические и нравственные качества сторон , так как один участник может сломать всю «цепочку».

В особенной опасности находится то лицо, которое покупает и продает жилье одновременно .

Другие участники альтернативной сделки имеют меньшую заинтересованность в ее проведении, так как им бывает проще оформить обычные сделки прямой продажи.

Довольно часто Продавцу/Покупателю приходится предоставлять дисконт на свою квартиру и покупать жилье чуть дороже рыночной стоимости , чтобы другие участники согласились на участие в альтернативной сделке.

Альтернативную сделку купли-продажи теоретически можно разбить на две простые сделки , однако у такого варианта также есть недостатки.

К преимуществам альтернативной сделки относится возможность прямого переезда и регистрации по новому адресу, минуя промежуточные жилплощади.

К тому же в случае срыва покупки продавец не рискует «зависнуть» с деньгами и лихорадочно искать новые варианты покупки.

Проведение двух обычных сделок не защитит продавца от срыва варианта покупки, что представляет особенную опасность на нестабильном рынке с растущими ценами.

За тот период, что ищется новый вариант покупки, цены могут вырасти на 10 и более процентов , что никак не входит в интересы продавца.

Налогообложение

Согласно российскому налоговому законодательству , продажа жилья считается получением дохода и должна облагаться НДФЛ в размере 13% в случае соблюдения двух условий :

1. жилье находилось в собственности менее 5 лет (для жилья, приобретенного до 01.01.2016 - менее 3 лет);
2. стоимость жилья превышает 1 млн. рублей , при этом налогом облагается доход, превышающий эту сумму (1 млн. — размер имущественного вычета, не облагаемого налогом).

Распространено мнение, что при оформлении двух сделок купли-продажи, если стоимость покупки равна или превышает стоимость продажи, то лицо освобождается от НДФЛ .

Это мнение немного ошибочно , так как налоговый резидент не освобождается от уплаты налога.

Но он может воспользоваться взаимозачетом , если он ранее не пользовался правом на получение налогового вычета при приобретении жилья.

В этом случае можно оформить возврат налога в сумме 13% от стоимости приобретаемого жилья, при этом облагаемая сумма не может превышать 2 млн. рублей .

При проведении взаимозачетов в зависимости от стоимости проданного и приобретенного жилья можно уменьшить облагаемую сумму до нуля и полностью освободиться от обязанности уплачивать налог, но только если ранее лицо не пользовалось налоговым вычетом.

Альтернативная сделка , а особенно «цепочка» квартир - один из самых сложных вариантов купли-продажи на вторичном рынке.

Не будет лишним дать несколько советов профессиональных участников рынка недвижимости .

Риэлторы советуют:

• При проведении альтернативной сделки лучше обратиться в надежное агентство недвижимости , так как риэлторы неоднократно сталкивались с такого рода сделками.

  Самостоятельно провести такую сделку и проконтролировать всех ее участников достаточно тяжело ;

• Не стоит выстраивать длинные «цепочки» из квартир , которые практически всегда обречены на срыв . Чем меньше звеньев в альтернативной сделке - тем лучше.

  Следует обратить внимание на особенности характера всех участников сделки, и в случае хотя бы одного ненадежного звена лучше не тратить время на выстраивания всей цепочки;

• Альтернативная сделка - крайняя мера для всех ее участников, если есть возможность просто продать или купить квартиру, то лучше в ней не участвовать.

  С другой стороны , если намерения твердые и подписаны все предварительные договора, то стоит много раз подумать, прежде чем отказываться от такой сделки, так как в таком случае вы подведете очень большое количество людей;

• Лучшее время для проведения альтернативных сделок - период стабильных цен на рынке недвижимости, так как скачки стоимости могут сказаться на намерениях тех или иных участников.

Что такое альтернативная продажа квартиры?

Здравствуйте, дорогие читатели моего блога.

Вчера к нам в агенство приходил Иван Васильевич. Он на старости лет решил увеличить жилплощадь (видимо дети финансово помогли) и в связи с этим интересовался — что такое альтернативная продажа квартиры, которую ему предложили в одном риэлторском агентстве?

Изначально, отношение у него ко всяким «альтернативным» было строго отрицательное. Но, постепенно вникая в схему, он его мнение изменилось на совершенно противоположное.

Давайте и мы рассмотрим подробнее, что же это за вариант продажи квартиры и чем он отличается от обычного.

Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatus - другой) - необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

Понятие «альтернатива в продаже квартиры»

Альтернативная купля-продажа квартиры — единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого. Обычно в слэнге используют сочетание «альтернативная продажа», так как покупка всегда «обычная».

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть «социально незащищенным собственникам»).

Нотариальная форма договора

Сделки с несовершеннолетними или опекаемыми собственниками проводятся только в нотариальной форме. Продажа долевой собственности также только в нотариальной форме. Покупка в долевую собственность возможна в простой письменной форме.

Это важно!
Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки «прописаны» по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть «верхний покупатель» с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько «верхних покупателей» (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или «другие покупатели» (если они покупают квартиру в цепочке).

«Нижние продавцы» только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

«Средние» одновременно и продают, и покупают с вариантами:

• с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами — ипотека, субсидия;
• высвобождением денег
• уложиться в деньги от продажи.

Сделки-«паровозы» являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

При увеличении числа участников сделки сложность резко возрастает

Мне известно о сделке-«паровозы», в которой участвовало 16 квартир. Обычно же риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов.

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки — единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться

Риски: обесценивание валюты, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи, отсутствие одного из участников сделки и другие.
Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

ОБЫЧНЫЙ срок ЮРИДИЧЕСКОГО освобождения составляет 14 дней, обязательно указывается в договоре купли-продажи и не зависит от фактической передачи квартиры по акту.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые «пользователи»)

Пользователи — лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. «Пользователи» могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек. Многие существенные вопросы сделки, и выписка пользователей в том числе, решаются вне текста договора купли-продажи, и регулируются условиями доступа к банковским ячейкам при взаиморасчетах.

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире «внутри семьи» через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

1. Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
2. Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
3. Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.

Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан.

Обратите внимание!
Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки.

А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью — покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

1. Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
2. Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление — залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

1. Больший выбор вариантов на рынке (против одной «свободной» выставляется 2-4 «альтернативных») или выигрыш по цене, потому что «свободные» квартиры несколько дороже альтернативных.
2. Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые «сглаживают неровности» отношений.
3. Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка «юридической чистоты» объектов. Но не гарантия!
4. Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных «несобственников»).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

1. Высокие риски «невыхода» на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
2. Высокие риски повышения цены перед сделкой. «Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.» — такое можно услышать от риэлтора продавца.
3. Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Передача квартир после сделки производится в порядке, обратном движению денег. Так как люди переезжают в купленную и СВОБОДНУЮ квартиру, то последним из всех переселяется ВЕРХНИЙ покупатель. Это следует учитывать при планировании сделки.

ОЦЕНКА РИСКОВ по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

УСЛУГИ РИЭЛТОРА и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

• Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
• Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги — продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

Источник: https://www.realtor-pro.ru/alternativa

Слабые места альтернативных сделок с недвижимостью

Самые распространенные сделки на московском рынке недвижимости — альтернативные, когда вместо одного жилья приобретается другое. По сути, альтернативная сделка – это обмен квартир с помощью сделки купли-продажи.

Альтернативный обмен осуществляется, когда человек продает одну квартиру и сразу же покупает другую, то есть в сделке участвует сразу несколько объектов недвижимости.

Зачастую в сделке принимают участие 4-6 квартир, бывает, что в цепочке участвуют до 12-ти квартир, что лишний раз подтверждает, насколько сложны эти сделки, сколько знаний и умений требуют от риэлтора, сколько нервных затрат - от всех участников сделки, ведь чем длиннее цепочка, тем проще её «развалить».

Раньше, в советские времена, обмен происходил с помощью договора мены. В такой сделке не участвовали деньги, а происходил обмен квартирами между участниками сделки. Мена сильно сужала рамки поиска варианта обмена, ведь найти квартиру, которая понравится тебе с условием, что хозяину этого жилья понравится твоя квартира, и он согласится в неё переехать, - очень непросто.

Современная альтернативная сделка – это, как мы говорили, обмен квартир с помощью договора купли-продажи. Преимущество альтернативной сделки в том, что ее участники могут выбирать квартиру из десятков тысяч предложений. На сегодняшний день альтернативная сделка - это наиболее доступный способ для многих москвичей решить свои жилищные проблемы.

Риэлторы признают, что, хотя львиная доля сделок всегда приходилась на альтернативы, в кризис их количество увеличилось и в последующие после кризиса годы только растет. Причина проста - это сокращение доходов населения, сокращение ипотечных программ.

Популярность альтернативы очевидна. Чистая продажа квартиры – это, чаще всего, для тех, кто покидают город (страну), или же получил наследство и хочет превратить лишнюю недвижимость в деньги. Покупка квартиры – опять же не слишком распространенная операция на рынке недвижимости, ведь мало кто имеет свободную сумму на покупку квартиры.

Полезный совет!
Большинство же людей съезжается, разъезжается, продает жилье меньшей площади и покупает – большей, т.е. предпочитает альтернативные сделки с недвижимостью. На сегодняшний день на альтернативные сделки приходится 80% от общего объема операций на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы.

Для альтернативных сделок сейчас самое подходящее время, ведь рынок недвижимости сейчас стабилен. Другое дело, когда цены еженедельно растут. Тогда зачастую риэлторы сталкиваются с ситуацией, что уже нашли покупателя на квартиру клиента, зафиксировали её стоимость и начинают искать вариант обмена, а за время поиска цены вырастают, и клиенты, как говорят риэлторы, уже «в альтернативу не влезают», то есть, проще говоря, им уже не хватает денег на то, чтобы купить подходящую квартиру для переезда.

«Именно высокая вероятность того, что сделки всё время будут под угрозой срыва и заставила нас предложить для периода роста цен на рынке услугу «Обмен по новой схеме», - говорит Начальник Департамента вторичного жилья Агентства недвижимости Московско-Парижского банка Олег Игоревич Зенкин. - Мы стали сначала искать вариант переезда для наших клиентов, а потом – покупателя на их недвижимость. Это позволяло избежать роста цен и сэкономить время и деньги наших клиентов».

А вот период падения цен на недвижимость или их стабилизации – лучшее время для альтернативных сделок. Сначала находится покупатель на Вашу квартиру, цена на нее фиксируется, а пока Вы ищите альтернативу, цены немного снижаются. При этом Вы, конечно, выигрываете в деньгах, ведь размер доплаты за новое жильё, сокращается.

Альтернативные сделки имеют массу недостатков, это, в первую очередь – уязвимость подобных сделок и непредсказуемые сроки, во вторую. Невозможно предсказать, сколько в сделке будет участников и, соответственно, на какое время растянется процесс поиска покупателя на Вашу квартиру и альтернативы для Вас. Очень высок риск «развала» цепочки. Если один из участников цепочки передумает или вскроются какие-то проблемы с документами, развалится вся цепочка, которая кропотливо собиралась несколько месяцев.

Кроме того, когда в сделке участвует столько сторон, и у каждой стороны свой представитель–риэлтор, стороны могут банально не договориться. Во время сделки могут возникнуть споры на тему условий договора доступа к ячейке, сроков сдачи квартиры новому собственников или какие-то еще разногласия.

Понятно, что каждая сторона будет защищать свои интересы, но всё это делает альтернативную сделку еще более уязвимой. Кроме того, сейчас многие приобретают недвижимость с привлечением ипотечного кредита, а значит, сделка будет под угрозой, если банк её не одобрит в последний момент. Пострадает опять-таки вся цепочка.

Альтернативные сделки очень разнообразны: это может быть съезд, разъезд, расселение коммунальной квартиры. Самый распространенный вид альтернативных сделок – разъезд. Это продажа одной квартиры и одновременная покупка двух или более квартир. Основными причинами разъезда являются семейные споры, разводы, необходимость в раздельном проживании, раздел имущества между наследниками, супругами и т.п.

Более сложным видом альтернативной сделки, хотя и не менее распространенным, является съезд. Суть его заключается в продаже двух (или, что реже – более двух) квартир, и вместо них приобретение одной, с доплатой или без. Сложность съезда заключается в том, что продавая одновременно две квартиры, крайне редко можно найти сразу покупателя на обе.

Поэтому сначала принимается на определенный срок аванс за одну квартиру, а на вторую продолжают искать покупателя. Проблема как раз заключается во времени, ведь аванс вносится на конкретный, чаще всего, небольшой срок (не более месяца), и если за это время покупатель на вторую квартиру не найдется, сделка может не состояться.

Источник: http://www.mosflat.ru/smi/alternative_deals/

Какая альтернатива есть у альтернативной продажи?

Накопить денег для покупки квартиры в Москве – задача для большинства людей практически издевательская, ибо копить придется до старости внуков. Поэтому очень часто финансовым трамплином для покупки квартиры становится другая квартира, продажа которой привязывается к покупке новой.

При этом формируется цепочка продаж квартир, в которой один из участников выступает в роли продавца и в роли покупателя одновременно. Такая сделка называется альтернативной продажей. О ней и пойдет речь в этой статье.

Преимущества альтернативной сделки

Прародителями альтернативной сделки были сделки прямого обмена и мены, которые существуют и по сей день, но встречаются нечасто из-за сложности подбора вариантов. Прямой обмен возможен только для неприватизированных (муниципальных, государственных) квартир, при этом все нанаматели (прописанные) квартиры А становятся нанимателями (прописанными) в квартире Б, а наниматели квартиры Б полным составом перепрописываются в квартиру А.

Это важно!
Процедура хлопотная и длительная, требует сбора документов и рассмотрения в ГУП «Московский городской центр арендного жилья». Если же обе квартиры в собственности, то все собственники одной квартиры могут заключить со всеми собственниками другой договор мены. Трудность заключается в том, чтобы найти взаимоподходящие варианты для мены, добиться согласия всех собственников и согласовать доплату, если таковая имеется.

По сравнению с обменом и меной, альтернативная продажа существенно упрощает поиск подходящих вариантов: куда проще оказывается найти покупателя на квартиру, а затем подходящую альтернативную квартиру, увязать условия покупки и продажи и совершить сделку.

Кроме большей вариативности, альтернативная сделка также позволяет провести продажу старой и покупку новой квартиры одновременно, в один день, давая возможность «альтернативщику» не выходить в свободные деньги при продаже своей квартиры.

Это особенно важно, потому что большинство альтернативных продавцов бояться транспортировать и даже хранить в банках большие суммы денег, а возможные резкие изменения экономической ситуации и цен на недвижимость пугают их еще больше.

Государственная регистрация договоров купли-продажи продаваемой и покупаемой квартиры происходит независимо друг от друга, кроме случаев, когда в договорах прописана сделка под условием. (О том, что такое сделка под условием, будет отдельная статья, так что не забудьте подписаться на обновления сайта рассылкой, по e-mail или RSS).

И хотя формально договора купли-продажи старой и новой квартир друг с другом никак не связаны, процедура их регистрации проходит параллельно друг другу. Кроме того, при альтернативной сделке сроки юридического (снятие с регистрационного учета по старому адресу и постановка по новому) и физического (фактический переезд) как правило устанавливаются сторонами сделки достаточными, чтобы альтернативщик мог сразу перепрописаться и переехать из старой квартиры в новую минуя промежуточные жилплощади.

Итак, альтернативная сделка нужна, чтобы переехать из одной квартиры в другую, совершив одновременно сделку по продаже старой квартиры и покупке новой, минимизируя при этом риски получения и хранения сделок и неудобства, связанные с переездом и перепропиской. Все эти удобства для «альтернативщика» могут вылиться в дополнительные сложности для других сторон сделки, а уж если в цепочке отчуждения квартир несколько альтернативных квартир, то вероятность доведения такой сделки до логического завершения обратнопропорциональна количеству участников.

Особенности альтернативной продажи

Итак, мы рассмотрели альтернативную продажу на примере цепочки из двух квартир, для простоты называемых «старая» и «новая». Однако в реальности в цепочке может быть несколько альтернативных квартир или комнат, а также ипотечный кредит у любого из покупателей или необходимость прохождения опеки.

Пример. Моя клиентка А. обратилась ко мне за помощью в продаже двух комнат в коммунальной квартире с целью купить отдельную однокомнатную квартиру. Покупатель на одну из комнат был был с прямыми деньгами, а покупатель второй также оказался «альтернативщиком». Его покупатель использовал ипотечный кредит. Мы выбрали квартиру, в которой доля принадлежала несовершеннолетнему ребенку, что обязало продавца проходить опекунский совет и предоставлять ребенку другое жилье. Сделка прошла через 10 месяцев после начала работы.

В сделку были вовлечены шесть (!) семей, пять объектов недвижимости, процесс согласовывали четыре риэлтора и один самостоятельный покупатель-ипотечник.

Обратите внимание!
Чем больше участников в альтернативной сделке, тем больше интересов нужно учитывать при подготовке единой сделки. Выпадение хотя бы одного звена из цепочки альтернативных продаж (отказ продавать или покупать, форс-мажор, отказ банка в кредите или органов опеки в выдаче постановления) может свести на нет все договоренности по подготовке сделки.

Риск развала сделки один из самых существенных при альтернативной продаже. Сам процесс альтернативной продажи может занять длительный срок от 1 месяца до 1 года в сложных сделках.

С увеличением количества участников сделки более громоздкой становится и финансовая схема сделки, движение предоплат за квартиры от звена к звену, усложняется расчет через банковскую ячейку, доступ к сейфу с деньгами, контроль за государственной регистрацией договоров купли-продажи, нарастает нервозность и психологическое давление.

Все это объясняет, почему альтернативные квартиры стОят обычно на 5-10% дешевле свободных, а агентское вознаграждение за альтернативную сделку в 1,5-3 раза выше, чем за простую продажу.

Альтернативные сделки – явление обычное для российского рынка недвижимости, тогда как в США такая схема не используется вообще. Развитый институт ипотеки в США позволяет взять кредит для покупки жилья, после чего клиент может спокойно переехать в новый дом и выставить старый на продажу. Деньги от продажи в дальнейшем пойдут на погашение кредита. В России такие схемы продажи применяются редко, в основном из-за гораздо менее выгодных условий кредитования.

Чтобы уйти от альтернативной продажи в некоторых случаях альтернативную сделку разбивают на две простые сделки – продажу и дальнейшую покупку, следующих одна за другой. Это позволяет позиционировать продаваемую квартиру на 5-10% дороже, чем в случае с альтернативой, а также в дальнейшем участвовать в покупке со свободными деньгами и благодаря этому получить бОльший торг.

Конечно, разбиение в таком случае связано с определенными неудобствами: как правило, покупатель при простой продаже хочет получить физически и юридически свободную квартиру. Для этого из квартиры нужно выписаться заранее, возможно даже «в воздух» и перевезти личные вещи в другое место.

Если такая возможность есть, то на стабильном рынке подобное разбиение может принести выгоду от 10 до 20% от продажной цены. На нестабильном рынке проводить такие манипуляции не стоит, т.к. последовательные сделки будут разорваны по времени минимум в один месяц, и конъюнктура цен может существенно измениться.