Повальная неуплата россиянами налогов при сдаче квартир и прочей недвижимости в аренду заставила государственные органы пойти по пути существенного снижения налоговой нагрузки, все чаще заменяя кнут пряником. На сегодняшний день помимо классических 13%, арендодатели могут применять упрощенную или патентную систему налогообложения. Во многих случаях это позволяет существенно снизить налоговые платежи. В этой статье мы рассматриваем на конкретных численных примерах, как подобрать для себя оптимальную систему налогообложения. Если вы решили выйти из тени, то эта статья – для вас.
Аренда недвижимости: основные методы налоговой оптимизации для физлица
Сразу оговоримся, что сократить налоговые платежи до нуля не получится. С финансовой точки зрения метод «вообще не платить и не декларировать» по-прежнему самый выгодный. Но у неуплаты налогов есть свои существенные минусы и риски (насколько они сегодня серьезные, мы анализируем в ). Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ. Если вы не хотите вникать в детали расчетов, то можете переходить сразу в . Также вы можете воспользоваться нашим калькулятором и подобрать оптимальный вариант для своей ситуации.
Минимизация налогов предусматривает принятие решения по двум вопросам – юридической форме деятельности и выборе системы налогообложения.
Существует 3 основных формы деятельности для арендодателя: обычное физическое лицо, индивидуальный предприниматель (ИП) , общество с ограниченной ответственностью (ООО). В этой статье мы не рассматриваем форму ООО, так как, как правило, она предполагает достаточно высокие издержки по ведению бизнеса (документация, бухгалтерское обслуживание, наличие банковского счета, ограничения по выводу средств из ООО и распределению прибыли, передача помещения в уставный капитал ООО), хотя в некоторых случаях этот вариант также может быть удобен. На практике мне не доводилось встречать физических лиц, которые специально создают ООО для сдачи в аренду 1-2 небольших помещений. Как правило, чем крупнее арендный бизнес, тем больше доводов в пользу ООО. Но это вопрос для отдельного обсуждения, пока оставим его за пределами статьи.
Для владельца недвижимости подойдут 3 системы налогообложения: общая система налогообложения (те самые НДФЛ 13%), упрощенная Система налогообложения (УСН), патентная cистема налогообложения (ПСН, патент). Общую систему налогообложения может применять как обычное физлицо (любой человек, не выбравший систему налогообложения, по умолчанию находится на ней), так и индивидуальный предприниматель (платежи в этих случаях будут немного отличаться). Для применения УСН или ПСН необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Отметим также, что упрощенная система предлагает два вида баз для расчета налога на выбор налогоплательщика – «доходы» (ставка налога 6%) и «доходы минус расходы» (ставка налога 15%). Применение второго варианта аналогично применению общей системы налогообложения в качестве ИП (с той разницей, что ставка будет на 2% выше, что невыгодно). Поэтому в дальнейшем мы будем говорить об упрощенной системе только в контексте первого варианта, так как второй заведомо не будет оптимальным.
Важно также заметить, что статус индивидуального предпринимателя предполагает обязательную уплату соцвзносов в Пенсионный фонд (так называемые «взносы ИП за себя»), которые платятся в дополнение к основной сумме налоговых платежей (обычное физлицо эти взносы не платит, за него это делает работодатель с суммы заработной платы). Договоримся, что дальше эти платежи мы будем приравнивать к дополнительной нагрузке на арендодателя (формально эти платежи увеличивают пенсионные права ИП в будущем, но в отечественной непредсказуемой пенсионной системе это достаточно абстрактная выгода). Договоримся также, что для арендного бизнеса ИП не будет нанимать работников.
Все расчеты далее – при условии, что планируется сдавать в аренду только одно помещение. В большинстве случаев эти расчеты легко переносятся на несколько объектов (исключение составляет патентная система, где в некоторых регионах патент выдается сразу на несколько объектов плюс на стоимость патента влияет площадь и местоположение каждого отдельного объекта).
Вариант 1. Арендодатель – обычное физическое лицо, платит налоги по ставке 13% НДФЛ
Наиболее распространенный и простой вариант, который применяется «по умолчанию». В этом случае арендодатель просто получает деньги в наличном виде или на свою банковскую карточку. До 30 апреля следующего года он обязан подать декларацию (сделать это можно в том числе ), отчитаться о полученных доходах и заплатить с них 13%. Этот метод предполагает, что:
- Соцвзносы не платятся, так как физлицо не имеет статуса ИП
- Профессиональный налоговый вычет (ст.221 НК РФ) не предусмотрен, так как налогоплательщик не имеет статуса ИП - следовательно, 13% платятся с суммы всех доходов
- Все прочие налоги (в первую очередь налог на имущество физических лиц со сдаваемой квартиры) уплачиваются в полном объеме
- НДС платить не требуется, так как физлица не являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ)
- За содержание банковского счета платить не требуется, можно использовать личный банковский счет или рассчитываться с арендатором наличными
- Потребуется сдать лишь одну единственную несложную декларацию по форме 3-НДФЛ, можно справиться с этой задачей самому, либо нанять специалиста (стоимость услуги составляет приблизительно 2-3 тысячи рублей)
Вариант 2. Арендодатель – индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения (НДФЛ 13%).
Тот же самый вариант, с той лишь разницей, что арендодатель регистрируется в качестве ИП. С точки зрения налоговых и сопутствующих платежей ситуация выглядит следующим образом:
- Арендодатель обязан заплатить соцвзносы в Пенсионный фонд «за себя». Они состоят из фиксированной суммы (каждый год она меняется вместе с изменением минимального размера оплаты труда, в 2017 году эта сумма составляет 27 тысяч 990 рублей) и 1% от превышения фактических доходов (за вычетом расходов) по аренде над 300 тысячами рублей (ст. 430 п.1 НК РФ).
- Налог на имущество по-прежнему нужно платить, но расходы по нему можно принять к вычету при расчете НДФЛ (ст. 221 НК РФ)
- Можно использовать профессиональный налоговый вычет (ст. 221 НК РФ) и при расчете налога в качестве базы использовать не весь доход, а доход, уменьшенный на фактические расходы. Помимо налога на имущество, это обычно коммунальные платежи (на московском рынке коммуналку, за исключением счетчиков, обычно платит арендодатель), расходы на мелкий бытовой ремонт и соцвзносы ИП «за себя».
- В некоторых (правда, очень редких) случаях в данном варианте возможна уплата НДС. Сдача в аренду жилых помещений полностью освобождена от уплаты НДС (ст. 149 НК РФ). А вот аренда нежилых помещений будет облагаться НДС, если квартальный арендный доход превышает 2 млн рублей (ст. 145 НК РФ), что, впрочем, для небольших помещений маловероятно даже в Москве.
- Банковское обслуживание для ИП не обязательно, но может быть удобно (особенно, если контрагенты, например, по коммунальным платежам предпочитают такую форму расчетов). Мы его в нашу калькуляцию включать не будем.
- Бухгалтерское сопровождение для ИП в год может быть дороже (до 10 тысяч рублей). Это связано с более высокой трудоемкостью учета - необходимостью отдельно учитывать расходы (на коммуналку, ремонт и пр.) и хранить указанные документы на случай налоговой проверки. ИП необходимо также сдавать декларацию один раз в год
| Пример |
| Дополним предыдущий пример. И.И. Саморуков ежегодно уплачивает коммунальные расходы
(порядка 3 000 рублей в месяц), осуществляет мелкий бытовой ремонт
(порядка 15 000 рублей в год) и уплачивает со сдаваемой квартиры налог на
имуществе в размере 6 000 рублей в год. Пусть бухгалтерское обслуживание
будет стоить 10 000 рублей в год. Сумма соцвзносов к уплате составит:
27990+0.01*(35 000*12 - 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 300 000) = 28 520 рублей. Обращаем внимание, что 1% применяется к разнице между прибылью (а не доходом арендодателя) и 300 тысячами рублей (ст. 430 п.9 пп.1 НК РФ). Сумма НДФЛ к уплате составит (35 000 * 12 – 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 28 520) * 0.13 = 42 182 рублей. Таким образом, совокупный результат от применения данной системы для арендодателя составит (добавим также расходы на бухгалтерское обслуживание): 28 520 + 42 182 + 10 000 = 80 702 рубля |
Вариант 3. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения (УСН 6% «доходы»)
Чтобы применять упрощенную систему налогообложения, арендодателю необходимо будет подать соответствующее заявление (обычно это делается при регистрации ИП, либо в установленный законом срок, если ИП переходит на упрощенку с другой системы). Финансовые особенности данного режима для собственника недвижимости следующие:
- Арендодатель по-прежнему обязан заплатить взносы в Пенсионный фонд. Отличие от ИП НДФЛ 13% в том, Что превышение над 300 тысячами рублей считается с доходов (а не с прибыли), то есть сумма соцвзносов в этом случае будет чуть больше.
- Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения освобожден от налога на имущество и НДС (ст.346.11 п.3 НК РФ). Указанную экономию необходимо учесть в расчетах.
- Сама природа УСН «доходы» предполагает, что ставка 6% применяется ко всем доходам, право уменьшать на расходы – отсутствует. Единственное исключение – соцвзносы «за себя» (ст. 346.21 п.3.1.1 НК РФ).
- Банковское обслуживание по-прежнему необязательно.
- Бухгалтерское обслуживание будет стоить от 3000 до 6000 рублей (обслуживание ИП на УСН «доходы» обычно дешевле, вследствие отсутствия необходимости отдельно учитывать расходы). Требуется сдать раз в год декларацию по Упрощенной системе налогообложения.
Вариант 4. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий патентную систему налогообложения (патент).
Главная особенность патента – вы заранее знаете сумму налога, которую необходимо заплатить. Это может быть удобно для вас, но ещё удобнее для государства – налоговая служба больше не тратит силы на проверку корректности суммы, которую вы показали в своей декларации, при этом она заранее уверена, что в бюджет поступит определенная сумма денег. Для вас также очень важно понимать, что если у вас не будет дохода (арендатор съедет раньше времени, откажется платить и пр.), либо будут очень высокие расходы (например, на ремонт помещения), это абсолютно не имеет никакого значения – вы все равно обязаны заплатить заранее согласованную сумму:
- Сумма налога фиксированная, обычно она зависит от площади, типа помещения (жилое или нежилое), месторасположения. Каждый субъект РФ устанавливает свою стоимость патента и по своему дифференцирует методику расчета. Информацию о стоимости патента в вашем регионе следует искать в законе «О патентной системе налогообложения такой-то области / республики», либо на специальном сервисе ФНС России. Важно также отличать условный доход по патенту и саму сумму налога к уплате (второе – это произведение первого на налоговую ставку, обычно 6%).
- Условный доход по патенту при расчете налога к уплате ни на что не уменьшается, даже на соцрасходы
- Обязанность платить соцвзносы остается, разница с системой УСН в том, что в качестве дохода для расчета берется не фактический доход арендодателя, а прописанный в законе условный доход по патенту для указанного типа помещения (ст. 430 п.9.5 НК РФ, это будет влиять лишь в том случае, если условный доход превышает 300 тысяч рублей)
- Патентная система также предполагает освобождение ИП от обязанности по уплате налога на имущество и НДС (ст. 346.43 п. 10.2 НК РФ)
- Банковское обслуживание также не требуется
- Бухгалтерское обслуживание будет стоить примерно столько же, сколько для ИП УСН «доходы».
- Оплата патента – в два этапа (1/3 – в первые 90 дней действия патента, остальное – в срок до конца действия патента)
Какая система налогообложения выгоднее для арендодателя и от чего это зависит?
Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать, отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения. Но несколько важных замечаний сделать можно:
- Чем выше ваш доход от аренды, тем с большей вероятностью вам выгоднее будет зарегистрироваться в качестве ИП (так как экономия на разнице ставок между 13% и 6% начинает превышать сумму соцвзносов, которые растут не так быстро). Если вы сдаете одну квартиру за 10-20 тысяч рублей, то вам, скорее всего, нет смысла регистрироваться в качестве ИП и просто платить налоги как физлицо по ставке 13%
- На результат очень сильно влияет стоимость патента в конкретном регионе, а также степень дифференциации ставок по патенту для квартир с разной площадью. В Москве власти не так давно существенно снизили стоимость патентов в наиболее массовом сегменте, что в совокупности с высокими арендными ставками часто делает эту систему очень привлекательной. В разных регионах и для разных типов недвижимости вывод может очень сильно отличаться – нужно считать.
- Вариант НДФЛ 13% ИП может быть предпочтителен для вас в том случае, если вы несете большие расходы на содержание сдаваемого в аренду помещения (ремонт и т.д.)
- Невозможность покупать патент без регистрации ИП пока не делает этот инструмент повсеместным и наиболее популярным (в будущем возможно ожидать изменений в этом правиле)
Мы рассмотрели ситуацию, когда в аренду сдается только одно помещение. В случае, если у вас несколько помещений – ситуация становится ещё сложнее. В некоторых регионах (Москва, Московская область, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Казань) патент нужно покупать на каждый объект, в некоторых (Новосибирск, Екатеринбург) – допускается один патент на несколько жилых объектов. Опять же необходимо изучать конкретное законодательство и делать отдельный пересчет.
Мы разработали калькулятор , который автоматизирует большую часть работы за вас – достаточно задать арендный доход, сопутствующие расходы, тип помещения, площадь квартиры и регион. Для наиболее крупных городов расчет суммы патента выполняется автоматически, для менее крупных – необходимо сначала посчитать условный доход по патенту на сайте налоговой . Наш калькулятор работает при условии, что расчет выполняется для одного объекта недвижимости. Для нескольких объектов недвижимости нужно самостоятельно посчитать стоимость патента (калькулятор на сайте налоговой), выбрать регион «Другой город» и подставить свое значение в расчет.
В заключении для удобства сравним каждый из возможных вариантов в форме таблицы:
| НДФЛ 13% | НДФЛ 13% ИП | УСН 6% ИП | Патент | |
| Ставка | 13% | 13% | 6% | 6% |
| База для расчета | Доходы | Доходы минус расходы | Доходы | Условный доход |
| Соцвзносы | Не платим | Платим | Платим | Платим |
| Уменьшение налоговой базы при расчете | Нет | Все расходы (коммуналка, ремонт, соцвзносы, налог на имущество) | Только соцвзносы | Нет |
| Налог на имущество | Платим | Платим | Не платим | Не платим |
| НДС | Не платим | В большинстве случаев не платим | Не платим | Не платим |
| Счет в банке | Не обязателен | Не обязателен | Не обязателен | Не обязателен |
| Бухгалтерское обслуживание | Самое дешевое | Самое дорогое | Средняя стоимость | Средняя стоимость |
Спасибо за внимание, если у вас остались вопросы, буду рад ответить на них в комментариях к этому посту.
Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам
Регистрация перехода права собственности — это процесс, включающий себя внесение данных в государственный реестр недвижимости (Росреестр) данных о новом собственнике, пользователе недвижимого имущества (квартира, земельный участок, дом, нежилые помещения и т.д.), на основании правоустанавливающего документа (договор, решение суда, свидетельств о праве на наследство и т.д.) в результате которого выдается правоустанавливающий документ с отметкой государственного регистратора (Росреестр) и свидетельство о праве собственности на номерном бланке с указанием номера государственной регистрации.
Зарегистрировать вступившее в законную силу решение суда — это процесс внесения информации в гос. реестр недвижимости данных о новом владельце недвижимости либо изменении данных о владельце либо о характеристиках недвижимости. Процесс занимает определенное время, результатом работы является получение нового свидетельства, оформленного в соответствии с решением судебного органа. Сроки оформления составляют порядка двух недель.
Различных договорах купли-продажи мены дарения аренды с выкупом и т д
А Вы что, деньги просто так отдали и считаете, что выкупили? Почему спрашивать надо после передачи денег, а не до. Договор купли-продажи, не обязательно в нотариальной форме, свидетельство на право собственности на долю в доме и на участок земельный, если в собственности, а не в аренде, кадастровый план участка и оба с паспортами регистрировать сделку в ФРС по месту нахождения дома. Пока свидетельство на право собственности не получите — не собственник
У нас имеется в виду, что арендная плата идет в счет продажной стоимости квартиры, например, арендаторы живут 5 лет и выплачивают какую-то сумму ежемесячно, а потом покупают за сумму, оставшуюся от продажной стоимости за минусом уже выплаченных денег за аренду за 5 лет.. . Вот не знаю только — коммунальные платежи вычитаются при этом или нет.
Купля продажа мена аренда патент дарение
Лицо, принимающее имущество, становится либо его собственником (купля — продажа, мена, дарение, рента), либо законным владельцем указанного имущества (аренда, жилищный наем, ссуда). В последнем случае лицо, хотя и не является собственником, но владеет имуществом по основанию, предусмотренному соответствующим договором, и получает, как и собственник, вещно — правовую защиту. Данное обстоятельство также может быть признано общей чертой договоров на передачу имущества.
В частности, нам сразу же пришлось отказаться от мысли рассмотреть в рамках данной книги такие договоры (безусловно относящиеся к данной классификационной группе), как договоры займа, кредита, банковского вклада, банковского счета, основным предметом которых также является передача имущества (денежных средств). Учитывая значение данных договоров для имущественного оборота, их огромную специфику, они заслуживают отдельного, самостоятельного рассмотрения. Не последнюю роль в принятии этого решения сыграли и наши представления о возможном объеме исследовательского материала.
Подготовка договора купли-продажи, дарения, мены, аренды
Любые сделки с недвижимостью возможны только при условии правильного оформления документов. Многие предпочитают обратиться к нотариусу для получения помощи при совершении сделок. Это гарантирует составление документов в точном соответствии законодательным нормам. Но стоимость услуг таких специалистов немаленькая, что является существенным минусом.
Обычно работа нотариуса оценивается в виде процента от стоимости недвижимого объекта, фигурирующего в документах. Можно охарактеризовать этот метод как наиболее дорогостоящий. Дешевле будет оформить все нужные бумаги, поработав над ними самостоятельно. Но следует понимать, что этот подход не всегда удобен, если человек не особенно грамотен в юридическом плане. Только при правильном оформлении договор купли-продажи, мены, дарения земельного участка или жилплощади вступит в силу. Поэтому будущим владельцам недвижимости рекомендуется уметь разбираться в законах и внимательно отслеживать изменения.
Сопровождение сделок с жилой и коммерческой недвижимостью на вторичном рынке (купля-продажа, мена, дарение, найм, аренда, рента, пожизненное содержание с иждивением)
Сделки с недвижимостью являются одними из самых рискованных. Главная задача продавца – гарантированно получить деньги и благополучно передать квартиру покупателю. Покупателю важно не потерять деньги, оставшись без квартиры, если сделку признают недействительной. Споры возможны даже при безвозмездной сделке (например, дарении).
Список возможных оснований недействительности сделки есть в Гражданском кодексе. В истории квартиры могут оказаться «темные пятна», незаконное владение, ущемление чьих-то прав. Признание сделки недействительной идет через суд, и важно заранее просчитать судебные риски, чтобы никто не сломал сделку.
Купля-продажа, мена и дарение недвижимости
Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В соответствии со ст. 217 Налогового кодекса РФ у одаряемого (физического лица) возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц при дарении ему недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. Доходы, полученные в порядке дарения указанного имущества, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Последние статьи
Стоимость услуг зависит от их объёма, сложности и места регистрации объекта недвижимость. Цена регистрации договора дарения и купли-продажи – от 10 000 рублей, долгосрочной аренды и передачи имущества в фонд уставного капитала – от 15 000 рублей. Разумеется, к указанной суме прибавляется размер государственной пошлины.
Кроме того, мы оказываем клиентам дополнительные услуги, цель которых – ускорить регистрацию и сэкономить Ваше время.
Мы знаем, как сложно оформлять документы в московских учреждениях, как велика здесь вероятность недобросовестного поведения контрагентов, как дорого стоит недвижимость, и насколько важно для Вас как можно быстрее получить на руки Свидетельство о праве собственности или выписку из Единого государственного реестра.
Договоры отчуждения имущества (купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением)
- правоустанавливающие документы - и/или: постановление администрации о выделении земли в собственность, свидетельство о праве собственности на землю, договор купли-продажи, договор дарения, договор пожизненного содержания с иждивением (ренты), свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, решение суда и прочее;
- правоподтверждающие документы: свидетельство о государственной регистрации права (если право собственности на объект зарегистрировано в органах регистрации прав);
- выписка из ЕГРН на отчуждаемый объект - Управление Росреестра, ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Росреестра по Московской области» или МФЦ(нотариус самостоятельно заказывает и получает в электронном виде выписки из ЕГРН);
- согласия супругов лиц, участвующих в сделке - нотариально удостоверенные;
- отказы сособственников объекта от преимущественного права приобретения отчуждаемой доли объекта недвижимого имущества - нотариально удостоверенные;
- согласия органов опеки и попечительства, если отчуждается имущество несовершеннолетних детей (до 18 лет), недееспособных и ограниченно дееспособных лиц;
- паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельства о браке супругов.
Вещи, подлежащие обмену, могут быть равноценными (как, например, при обмене одной однокомнатной квартиры на другую такую же квартиру примерно равной стоимости), и неравноценными. В последнем случае по договору мены можно предусмотреть соответствующую доплату (то есть сторона, получающая более дорогостоящую вещь, оплачивает второй стороне разницу в ценах обмениваемых вещей).
- Договор, 2 экз., подлинник;
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины, подлинник;
- Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации (например, нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку; подтверждение соблюдения требования о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности сособственников; письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение - рентополучателя, залогодержателя.).
Регистрация договора на автосервис
- Документ, удостоверяющий личность заявителя, копия;
- Доверенность на представителя, подлинник;
- Документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, подлинник;
- Договор, 2 экз., подлинник;
- Учредительные документы юридического лица, нотариальная копия, либо копия заверенная организацией, 2 экз.;
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины, подлинник.;
- Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации (например, письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, решение органа юридического лица об одобрении сделки и т.д.).
Не следует понимать эту услугу как » Сопровождение сделок с недвижимостью «, » Составление договора купли-продажи недвижимости «. Эта услуга не предполагает экспертизу договоров или их составление. Данная услуга включает в себя представление интересов в государственных органах по регистрации прав на недвижимое имущество. Для получения иных услуг с нашим участием Вам необходимо ознакомиться с ними, перейдя по соответствующим ссылкам.
06 Авг 2018 109Сделки с недвижимостью являются одними из самых рискованных. Главная задача продавца - гарантированно получить деньги и благополучно передать квартиру покупателю. Покупателю важно не потерять деньги, оставшись без квартиры, если сделку признают недействительной. Споры возможны даже при безвозмездной сделке (например, дарении).
Список возможных оснований недействительности сделки есть в Гражданском кодексе. В истории квартиры могут оказаться «темные пятна», незаконное владение, ущемление чьих-то прав... Признание сделки недействительной идет через суд, и важно заранее просчитать судебные риски, чтобы никто не сломал сделку.
Что для этого нужно сделать
Главная задача - хорошо проверить сам объект недвижимости. Типичная схема проверки квартиры предполагает изучение целого пакета документов.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Поэтажный план, экспликация и справка из БТИ. Надо убедиться, что в квартире нет незаконных перепланировок, сравнив реальную планировку квартиры с планировкой по документам.
- Архивная выписка из домовой книги.
- Выписка из домовой книги по месту жительства продавца.
- Копия лицевого счета по месту регистрации несовершеннолетних детей продавца (при необходимости).
- Финансово-лицевой счет.
- Выписка из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Она позволит узнать, является ли продавец реальным и единоличным собственником данной квартиры на момент сделки и не обременена ли она правами третьих лиц (находится в залоге или под арестом, относительно нее ведется судебное разбирательство).
Следующая задача - проверить вторую сторону по сделке.
- Если в сделке участвует человек старше 70 лет, обязательно требуется справка из психоневрологического диспансера о дееспособности на момент сделки: даже обычные сосудистые заболевания могут вызывать нарушения памяти.
- Справка из наркологического диспансера.
- Свидетельство о заключении брака или о расторжении брака.
- Свидетельства о рождении детей.
- Если недвижимость продается по доверенности, необходимо убедиться, что доверитель жив, выяснить, по какой причине он не присутствует на сделке сам, установить подлинность доверенности; в день сделки проверить, не отменена ли доверенность.
Помимо сбора документов, следует совершить следующие действия:
- Встретиться с соседями по квартире и расспросить о продавце и всех предыдущих жильцах.
- Встретиться с участковым и расспросить о продавце, предыдущих жильцах, были ли какие-либо заявления и обращения в суд.
- Встретиться с предыдущими собственниками, проверить отсутствие у них претензий к покупателям квартиры в получении денег.
- Проверить у нотариуса наличие и подлинность договоров, доверенностей, реестра, справок, наследства.
- Посетить поликлинику по месту нахождения квартиры и месту жительства продавца.
- Посетить отделение полиции (паспортный стол) и сверить фотографию продавца с фотографией на карточке учета.
- Проверить, не находится ли продавец в федеральном розыске, не был ли судим (если да, то за какие преступления).
- Выяснить у продавца, покупал ли он квартиру через риэлторскую компанию (если да - посетить эту компанию и узнать о деталях предыдущей сделки).
- Проверить в эксплуатирующей компании данные о зарегистрированных в квартире лицах.
- Посетить органы опеки и попечительства, если в числе собственников или проживающих были несовершеннолетние.
- Проверить отсутствие претензий мужей или жен к их супругам, если квартира приобреталась или продавалась в браке.
Для беспроблемной выписки и заселения в квартиру необходимо:
- Получить справку о задолженности по оплате коммунальных платежей.
- Получить справки об оплате электроэнергии и т.д.
- Проверить задолженность по оплате абонентской платы за телефон и по оплате междугородных переговоров (если в квартире установлен стационарный телефон).
Совершение сделки с недвижимостью самостоятельно возможно в случае, если сделка совершается с вашими родственниками и вы располагаете достаточным временем и знаниями, чтобы собрать необходимые документы, составить договор и иные документы по сделке и подать требуемый пакет документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
Чем полезен юрист
Если стороной по сделке являются незнакомые вам люди, у вас нет времени и знаний на совершение всех необходимых действий, если не ясно, как обеспечить права и интересы всех участников сделки, то лучше провести сделку с помощью юристов или риэлторов. Лучше всего, чтобы опытный риэлтор подобрал вам объект недвижимости, а юрист сопроводил совершение сделки. Юрист сможет:
Предупредить о возможных рисках сделки и о том, как минимизировать риски; если риски велики, юрист обязан настоять на отмене сделки;
- п роверить стороны по сделке (продавца или покупателя);
Проверить объект недвижимости (именно юрист может взять на себя общение с участковым, эксплуатирующей компанией и бабушками на лавочке);
Согласовать условия сделки со сторонами;
Составить договор и согласовать его со сторонами, составить иные необходимые для проведения сделки документы;
Согласовать документы по проведению расчетов с банком и сторонами;
Сопровождать подписание договора и проведение расчетов;
Сопровождать государственную регистрацию права собственности в Росреестре.
Результат действий. Вы должны убедиться, что в истории квартиры нет «темных пятен» и вас не поджидают никакие сюрпризы после сделки. Но если даже после этого у вас остались какие-то опасения - используйте титульное страхование: оно обеспечивает 100% гарантию возврата денег, если сделка вдруг будет признана недействительной.
Случай из практики. Первый пример - нюансы работы с доверенностями. Доверенность может оказаться фальшивой; может быть отменена доверителем; автоматически отменяется в день смерти доверителя. Были случаи, когда квартиры продавались после смерти доверителя. Представьте себе радостное новоселье, новых хозяев за богатым столом - и вдруг, разговорившись с соседями, новоселы узнают, что на момент совершения сделки владелец квартиры был уже мертв. То есть сделка недействительна, про квартиру можно забыть, наследники умершего гарантированно выиграют суд.
Второй пример связан с особенностью работы с пожилыми людьми. Старушка продала квартиру, вскоре умерла, а ее наследники заявили, что больная бабушка не отвечала за свои действия, и потребовали проведения посмертной экспертизы. Изучение медицинской карты показало, что у женщины имелось заболевание сосудов, которое могло привести к нарушению памяти, следовательно, она не могла отвечать за свои поступки. Сделку признали недействительной.
Третий пример - мошенничество: граждане снимают квартиры, а потом продают их под видом собственников. Документы при этом могут быть в порядке (например, мошенник их украл), и их кабинетный анализ не выявит подвоха. Только личный визит в ЖЭК, к участковому или разговор с соседями расставит все точки над i.
Возможности абонентского обслуживания. Сопровождение сделок для риэлторских фирм, а также компаний и частных лиц, занимающихся инвестициями в недвижимость.
1. Понятие договора мены
Во-вторых, для внешнеторгового бартера предусмотрен только эквивалентный по стоимости обмен (даже без частичного использования платежных средств для компенсации возможной разницы цен). В случае изменения условий договора в сторону возможности осуществления расчетов платежными средствами данное соглашение перестает считаться бартерной сделкой, а за оборотом платежных средств предусмотрен строгий административный контроль .
В-третьих, при совершении бартерных сделок в качестве предмета могут использоваться не только вещи в форме товара, но также работы, услуги и результаты интеллектуальной деятельности. В системе традиционно формализованного осуществления внешнеторговых операций бартерные сделки выделяются особым контролем со стороны финансовых и таможенных органов . Данный порядок обусловлен тем, что внешнеторговый бартер объективно представляет собой вариант заключения притворной сделки. В связи с этим главными подконтрольными параметрами бартерной сделки являются: реальность, количество и качество исполнения (особенно в случае обмена работами, услугами и результатами интеллектуальной деятельности) и соблюдение условия "эквивалентности".
Существенным условием является предмет договора, т.е. номенклатура, количество и качество, если речь идет о вещах в форме товара, или перечень работ, услуг и результатов интеллектуальной деятельности (с определением в тексте договора перечня документов, подтверждающих факты выполнения работ, оказания услуг и предоставления прав на результаты интеллектуальной деятельности).
Согласование предмета бартерной сделки представляет сложность в сравнении с иными видами обязательств , поскольку обычные платежные средства здесь могут применяться только в качестве условно-расчетной величины. Каждый из контрагентов в качестве возмещения предлагает товар, стоимость которого должна соответствовать принципу эквивалентности.
Кроме того, в качестве условий договора необходимо выделить срок и условия экспорта/импорта, чтобы исключить вариант скрытого кредитования, а также порядок удовлетворения претензий в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами условий договора.
Договор дарения
1. Понятие договора дарения
Договор ренты известен со средних веков. В литературе указываются две причины появления договора ренты в европейском законодательстве. В качестве первой причины, приведшей к появлению ренты (рентной аренды), известный французский цивилист Л.Ж.Морандьер называл недостаток наличных денег . Он писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л.Ж.Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту".
Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права . Известный российский цивилист К.П.Победоносцев писал, что "наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гр., возможно и у нас заключение подобного договора :". Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка законодательного закрепления института договора ренты. В проекте кн. V Гражданского Уложения, внесенном 14 октября 1913 г. в Государственную Думу , гл. XIX именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". Интересно отметить, что в проекте Гражданского Уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст. 1100) и его разновидности - договора о пожизненном содержании, а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.
В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка, не допускавших вообще никакого ростовщичества. Вместе с тем уже в годы нэпа стали многочисленными случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами . Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ N 1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем говорилось, что либо эта сделка притворна и прикрывает фактическое дарение, либо она явно невыгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент. Включение в цену продаваемого дома обязательства покупателя содержать (кормить) продавца до смерти последнего или предоставление ему на тот же не-определенный срок бесплатно помещения, во-первых, лишает элемент цены какой бы то ни было точности и определенности и с этой стороны может считаться противоречащим ст. 180 ГК РСФСР 1922 г., во-вторых, вносит в гражданско-правовую сферу совершенно несвойственный ей элемент социального обеспечения . Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом.
В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров по отчуждению жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы концентрированно выражались в следующем:
а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров , и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;
б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть и цена в виде натурального эквивалента. Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст. 253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного. Переход России к рыночным отношениям предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты.
2. Понятие договора ренты
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК). Сторонами договора ренты являются:
а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);
б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).
Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации , если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1, 2 ст. 596 ГК).
Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица , причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).
Предмет договора ренты определен в п. 1 ст. 583 ГК как "имущество". Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК).
По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь , предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги . Безналичные деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права , не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага .
Вместе с тем нет теоретических препятствий для закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату ренты имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнение работ и оказание услуг с этой же целью. В качестве примера можно привести норму из гражданского законодательства Японии, которая предусматривает возможность ренты в форме пожизненного содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика. Ведь конструкция договора ренты может быть смоделирована и без указания о том, что имущество передается в собственность плательщика ренты. Именно так, например, решен вопрос в ст. 2367 Гражданского кодекса Квебека, в которой указано, что договором, утверждающим ренту, является договор, по которому одно лицо обязуется безвозмездно или в обмен на отчуждение капитала в его пользу осуществлять периодические платежи другому лицу, получателю ренты, в течение определенного срока .
Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости , предусмотренных в ст. 556 ГК; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т.д.
В соответствии со ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Рентное обременение должно регистрироваться в соответствии п. 6 ст. 12 Закона о регистрации недвижимости как обременение права собственности в листе записи о прочих ограничениях в соответствии с п. 59 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты.
3. Юридическая природа договора ренты
Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. Алеаторный характер договора ренты обоснован во французской юридической литературе и законодательно закреплен в ст. 1964 Французского гражданского кодекса. В литературе высказывались сомнения в алеаторном характере постоянной ренты.
К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (п. 2 ст. 585 ГК). Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения). Это необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.
Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи.
Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты.
Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.
Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты может иметь место только во взаимосвязи с актом государственной регистрации. Даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче. Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.
4. Защита интересов получателя ренты
Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п. 1 ст. 602 ГК). В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Цель подобных предписаний закона - защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку.
Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законом устанавливается ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.
В соответствии с п. 2 ст. 587 ГК существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств : залог , удержание имущества должника, поручительство , банковская гарантия , задаток и др.), либо застраховать по правилам ст. 932 ГК в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 587 ГК). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя. Такое право залога, возникшее в силу указания закона, по праву следования сохраняется при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК). Если пожизненная рента установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, а гражданин, в пользу которого заключен договор ренты, к этому времени скончался, такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения. Здесь небезынтересно заметить, что Французский гражданский кодекс признает ничтожным договор пожизненной ренты, заключенный "в пользу лица, пораженного болезнью, от которой это лицо скончалось не позднее 20 дней со дня заключения договора". Такое положение является средством борьбы со злоупотреблениями при использовании рентных договоров в неблаговидных целях.
Формой выплаты пожизненной ренты может быть только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени. Размер пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении установленного законом минимального размера платы труда размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению (ст. 597 ГК).
Договор пожизненной ренты - это срочная сделка. Обязательства, порожденные ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК).
В отличие от плательщика ренты получатель пожизненной ренты наделяется правом прекратить обязательства из договора пожизненной ренты. Так, в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК, либо расторжения договора и возмещения убытков. Более того, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК).
7. Договор пожизненного содержания с иждивением
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).
При разграничении пожизненной ренты от пожизненного содержания с иждивением традиционно указывается на два существенных отличия. Во-первых, предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимость. Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Лишь в качестве исключения договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК). Кроме того, в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п. 2 ст. 602 ГК).
Но основной признак для разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Этот особый характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Например, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом сложившихся обстоятельств и обычно предъявляемыми требованиями. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602).
Нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Вследствие этого моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств, дающее получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом (ст. 594 ГК).
Интересы гражданина-получателя ренты гарантируются различными способами. Во-первых, плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного по этому договору, - вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое имущество только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Это - следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина-получателя ренты залогового права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 587 ГК). Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.
В тех случаях, когда гражданину-получателю ренты в соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении , оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК) также возникает и право залога (ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой недвижимости, переданной в ренту.
К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, например такие, как правила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последствиях случайной гибели предмета ренты и т.д. (п. 2 ст. 601 ГК).
Тема 29. Мена, дарение, рента
План лекционного занятия:
1. Понятие, особенности и содержание договора мены.
2. Понятие, элементы и содержание договора дарения.
3. Договор ренты: общие положения.
4. Договор постоянной ренты.
5. Договор пожизненной ренты.
6. Договор пожизненного содержания с иждивением.
Студенты должны уяснить для себя, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).
Договор мены является консенсуальным, возмездным и взаимным.
К договору мены (гл. 31 ГК РФ, ст. 567 - 571) применяются соответственно правила гл. 30 ГК РФ о купле-продаже, если это не противоречит правилам указанной темы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК).
Субъектами этого договора могут быть как граждане, так и юридические лица. Каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем.
К форме заключения договора мены применяются те же правила, что и к форме заключения договора купли-продажи.
Как следует из п. 1 ст. 568 ГК, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Такое правило действует даже в тех случаях, когда цена является существенным условием договора купли-продажи (например, купля-продажа недвижимости). Если же, по мнению сторон, стоимость обмениваемых товаров не равноценна, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК).
Существенными условиями договора мены являются: предмет, наименование и количество товара. По общему правилу предметом могут быть любые вещи, не изъятые из гражданского оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут стать предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца и покупателя специального разрешения на их покупку (н-р, сделки с охотничьим оружием возможны только при наличии соответствующей лицензии).
К договору мены применяются особые правила, регулирующие переход права собственности на обмениваемые товары. По договору мены право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК). Однако это правило может быть изменено сторонами в договоре.
Учитывая особый правовой режим недвижимости, необходимо подчеркнуть, что при обмене недвижимости право собственности у покупателей возникает, только после выполнения каждой из сторон договора процедуры регистрации. Что в принципе и является надлежащим исполнением обязательства по передаче товара.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Договору дарения посвящена глава 32 ГК РФ (ст. 572 - 582).
Договор дарения является безвозмездным. Может быть как реальным, так и консенсуальным. В последнем случае речь идет о договорах дарения, содержащих обещание дарения в будущем (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Договор дарения является, по общему правилу, односторонне обязывающим (у дарителя - обязанность безвозмездно передать вещь, у одаряемого - право принять вещь либо отказаться от ее принятия).
Стороны договора дарения - даритель и одаряемый. По общему правилу даритель должен быть собственником вещи (за исключением унитарных предприятий основанных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления). Как дарителями, так и одаряемыми могут быть любые субъекты гражданского права, однако публично-правовые образования могут выступать в качестве одаряемого только в такой разновидности договора дарения, как пожертвование.
Предмет. По общему правилу предметом могут быть любые вещи, не изъятые из гражданского оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут стать предметом договора дарения только при наличии у сторон специального разрешения (например, сделки с охотничьим оружием возможны только при наличии соответствующей лицензии).
Предметом договора дарения могут быть, также имущественные права (требования). В этом случае должны учитываться правила, регулирующие уступку права требования (ст. 388 – 389 ГК РФ). В частности, на основании ст. 383 ГК РФ предметом дарения не могут быть права, неразрывно связанные с личностью кредитора (требования о выплате алиментов и возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью дарителя). При уступке права требования, не требуется согласие должника, за исключением тех обязательств, в которых личность кредитора имеет существенное значение для должника.
Освобождение от имущественной обязанности перед собой (прощение долга) или перед третьими лицами (долг одаряемого перед кредитором даритель переводит на себя) также признается разновидностью договора дарения. Дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом возможно, в случае если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность одаряемого исполнить обязательство лично. При переводе долга (ст. 391-392) даритель обязан получить на это согласие кредитора.
Вместе с тем Гражданский кодекс запрещает дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти МРОТ в следующих случаях:
· от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
· в отношениях между коммерческими организациями;
· работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
· государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.
Форма договора дарения зависит от его субъектов, предмета и цены. Однако если момент заключения договора и исполнения совпадают он может заключаться в устной форме.
Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:
· дарителем является юридическое лицо или стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда;
· договор содержит обещание дарения в будущем.
Договор дарения недвижимости должен заключаться в письменной форме с соблюдением государственной регистрации.
Студентам следует обратить внимание на то, что особенностью дарения является, то, что нормы ГК РФ позволяют отменить уже исполненный договор. Так, в соответствии со ст. 578 ГК РФ отмена дарения допускается в следующих случаях:
· даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
· даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
· по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом);
· если в договоре дарения предусмотрена возможность отмены дарения дарителем, в случае если он переживет одаряемого.
Право на отмену дарения не следует путать с правом на отказ от исполнения договора дарения. Отказ от исполнения договора дарения возможен:
Во-первых, когда передача дара еще не состоялась;
Во-вторых, только в том случае если семейное или личное положение дарителя ухудшилось настолько, что исполнение договора дарения в новых условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни.
Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению в соответствии с общими правилами о возмещении вреда, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещей одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого (ст. 580 ГК РФ).
При ответе на третий вопрос студентам следует уяснить, что по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Рентные правоотношения регламентируются главой 33 ГК РФ (ст. 583-605).
Договор ренты является реальным, возмездным односторонне обязывающим.
Можно выделить две разновидности договора ренты - договор постоянной (бессрочной) ренты, срок действия которой не ограничен, и договор пожизненной ренты, одной из разновидностей которой является пожизненное содержание с иждивением.
Стороны. Получатель ренты и плательщик ренты. Стороны договора ренты различаются в зависимости от того, идет ли речь о постоянной или пожизненной ренте. Так, получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 589 ГК РФ). При чем данный состав получателей постоянной ренты может меняться, так права получателя ренты могут передаваться путем уступки требования, переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.
Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Причем пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким, доли которых считаются равными, если иное не предусмотрено в договоре пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям ренты, если законом или договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК).
Что касается плательщиков ренты, то их состав законом не ограничен.
Предмет. Рента и имущество, которое передается под выплату ренты.
Форма. Письменная, нотариально удостоверенная, а когда предметом договора является недвижимость, то договор подлежит государственной регистрация.
Существенными условиями данного договора являются: предмет и обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств, либо застраховать от неисполнения, либо ненадлежащего исполнения этих обязательств.
Договор постоянной ренты может включать условия, предоставляющие право выкупа постоянной ренты. Рента может быть выкуплена по требованию плательщика либо по требованию покупателя. В случае отказа плательщика ренты от ее выплаты путем ее выкупа, он должен письменно уведомить об этом получателя ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты.
Основания выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты:
· просрочка выплаты ренты более чем на одни год.
· нарушение обязательств по обеспечению выплаты ренты.
· неплатежеспособность плательщика ренты.
· если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между сособственниками.
Выкуп постоянной ренты, производится по цене, которая может быть согласовано сторонами в договоре. При отсутствии такого условия, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей, если имущество под выплату ренты передавалось за плату (п. 2 ст. 594 ГК РФ). Если имущество под выплату ренты было передано бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (п. 3 ст. 594 ГК РФ).
На практике наиболее часто заключается договор пожизненного содержания с иждивением. По данному договору получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК). Содержание с иждивением может включать обеспечение потребности получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК).
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ (п. 2 ст. 602 ГК).
Договор пожизненного содержания с иждивением может прекращаться смертью получателя ренты, новым договором, новацией, прощением долга.
Кроме того, возможно прекращение договора в связи с существенным нарушением плательщиком ренты своих обязанностей. В таких случаях получатель ренты вправе потребовать возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты, не вправе требовать компенсации расходов, связанных с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК).
Контрольные вопросы:
1. Дайте понятие договора мены.
2. Каков предмет договора мены?
3. Какова форма договора мены?
4. Назовите существенные условия договора мены.
5. Правила, о каких договорах применяются к договору мены?
6. Как определяются цена и расходы по договору мены?
7. Каков порядок перехода права собственности на обмениваемые товары?
8. В чем особенность правовой природы договора дарения?
9. Какова его форма и существенные условия?
11. Когда дарение запрещается?
12. Когда даритель вправе отменить дарение и отказаться от исполнения дарения?
13. В чем особенность пожертвования?
14. Дайте понятие договора ренты.
15. Каковы форма и существенные условия договора ренты?
16. Какие разновидности ренты существуют? Кто несет риск случайной гибели и повреждения имущества переданного под выплату ренты по каждой разновидности?
17. Какова ответственность за просрочку выплаты ренты?
18. В чем суть права плательщика и получателя ренты на выкуп ренты?
19. Как рассчитывается выкупная цена рентных платежей?
20. Каковы размер и сроки выплаты пожизненной ренты?
21. Допускается ли отчуждение имущества переданного под выплату ренты?
22. Дайте понятие и перечислите основания прекращения пожизненного содержания с иждивением.
План семинарского занятия:
1. Договор мены.
1.1. Понятие, элементы и особенности договора мены. Разграничение договоров мены и купли-продажи.
1.2. Определение момента исполнения договора мены и момента перехода права собственности на обмениваемые товары.
2. Договор дарения.
2.1. Понятие, элементы, признаки и виды договора дарения.
2.2. Особенности предмета договора дарения. Субъектный состав договора дарения.
2.4. Особенности договора дарения в будущем.
2.5. Запрещение дарения. Отмена исполнения договора дарения. Отказ от исполнения договора дарения.
2.6. Ответственность за неисполнение обязательств по договору дарения.
2.7. Пожертвования.
3. Рента и пожизненное содержание с иждивением.
3.1. Понятие, элементы и признаки договора ренты.
3.2. Стороны договора ренты.
3.4. Прекращение договора ренты.
3.5. Исполнение договора ренты. Ответственность сторон по договору ренты.
3.6. Договор постоянной ренты.
3.7. Договор пожизненной ренты.
3.8. Договор пожизненного содержания с иждивением.
Примерные темы рефератов и докладов:
1. Договор пожизненного содержания с иждивением.
2. Правовая природа договора мены.
3. Пожертвование: понятие и особенности.
4. Форма и разновидности рентных договоров.
5. Правовые формы товарообмена (бартера).
6. Правовые формы благотворительной деятельности.
Контрольные тесты
Загрузка...
