По окончании жизненного цикла полезность объекта недвижимости. Контрольные вопросы и задания

Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практике различают пять видов циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса, а также недвижимости как объекта собственности (схемы 1.14-1.18). На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:

o формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
o эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);
o смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;
o прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Смена собственников имущественных комплексов предприятий в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций

Схема 1.14.

сопровождается существенными, а порой и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.

Для объектов - исторических памятников большее значение имеет физический срок жизни, а не смена собственника, владель

Схема 1.15.

ца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами. Природные комплексы - памятники могут существовать вечно. Прекращение существования таких объектов означает их включение в новые, более обширные, историко-культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.

Каждая стадия жизненного цикла недвижимости включает в себя ряд этапов, мероприятий и действий. Например, создание

Схема 1.16.

Схема 1.17.

имущественного комплекса предприятия состоит из четырех основных этапов, подразделяемых на взаимосвязанные разделы, организационные и правовые действия (табл. 1.5).

В организационном отношении создание предприятия как объекта недвижимости состоит из восьми-девяти стадий.

Схема 1.18.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона, срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он закапчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Таблица 1.5. Этапы формирования нового предприятия

№ п/п	Поиск новой идеи и ее оценка	Составление бизнес-плана	Привлечение необходимых ресурсов	Управление созданием предприятия
	Факторы возникновения новой идеи, сроки	Сегмент рынка, его размер и ценовые характеристики	Имеющиеся ресурсы: денежный капитал, сырье, оборудование, рабочая сила и др.	Организационная структура, состав группы, цели, сроки, этапы, учредительные документы
	Соответствие идеи личным целям, знаниям и умениям	План маркетинга, план производства предприятия и его подразделений	Недостающие ресурсы и потенциальные поставщики	Ключевые факторы успеха и способы их активизации
	Анализ реальной и потенциальной ценности идеи	Финансовый план и финансовое обеспечение	Способы привлечения ресурсов по видам	Слабые места и способы их преодоления
	Оценка риска и прогноз выгод	Форма собственности и организационно-правовая форма	Прогнозирование новых источников и поставщиков	Система контроля качества и сроков проведения работ
	Сравнение с продукцией конкурентов	Стратегия проникновения на рынок	Формирование уставного (складочного) капитала	Правовое положение, лицензирование, государстве! тая регистрация

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст - это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Схема 1.19.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие (схема 1.19).

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Продолжительность физического срока жизни, экономический и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.

Схема 1.20.

1.4. Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел – рождение – зрелость – старение – смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная – проектная – строительства – эксплуатации – закрытия.

1. Предпроектная (начальная ) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Основные задачи этого периода – сокращение длительности стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная – минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. В этот период решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

Реконструкция объектов недвижимости - коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования комплекса организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или отдельных их элементов и систем.

Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания – обеспечить использование объекта по прямому назначению.

Ремонт – работы по устранению повреждений (изношенности) объекта недвижимости с целью восстановления его нормального эксплуатационного состояния. Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт продолжительностью 1–2 дня не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.

Замена – это процесс замещения негодных или морально устаревших компонентов основных фондов, входящих в состав объекта недвижимости, аналогичной единицей.

5. Стадия закрытия объекта – полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат – либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии требуются значительные затраты на ликвидацию, которые являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии жизненный цикл имущественного комплекса :

1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).

2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).

3. Ликвидация имущественного комплекса – торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Исходя из триединства категорий – материальной (физической), правовой (юридической) и экономической – жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.4).Каждый этап включает определенные мероприятия и действия собственника.

Рис. 1.4. Этапы существования объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.5):

1. Срок экономической жизни определяет период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли, и заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

2. Типичный срок физической жизни – период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.

Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости носят объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

3. Время жизни – отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

Рис. 1.5. Срок жизни здания или сооружения

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:

1. Эффективный возраст ,отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида и технического состояния.

2. Хронологический (фактический ) возраст ,соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни , используемый для оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Более подробно см.: Асаул А. Н. , Абаев Х. С ., Молчанов Ю. А ./ Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов. – СПб.: Гуманистика, 2007. – 240 с.

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого существует как физический объект.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, сточки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону — это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая — при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

Срок службы

На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

Эффективный возраст — это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.

Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости

Так объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;
эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;
прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка . В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений . В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием . На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация : капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов . Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Поскольку объекты недвижимости в течение всего периода своего существования подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям, каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:

? формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
? эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, реорганизация и др.);
? прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

При этом на протяжении жизненного цикла недвижимости как физического объекта происходит смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или пользователя данного объекта недвижимости как объекта права.

Жизненный цикл конкретного объекта коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с данным объектом свой собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона , такие понятия, как срок физической жизни, срок экономической жизни, срок оставшейся экономической жизни, а также хронологический и эффективный возраст.

Срок физической жизни улучшений (actual life) - период от завершения строительства данных улучшений до их сноса. Срок физический жизни может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Срок экономической жизни объекта (effective life) - период времени, в течение которого улучшения земельного участка вносят вклад в стоимость объекта недвижимости; время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

Срок оставшейся экономической жизни объекта (the rest of effective life or remaining economic life) - период времени, определяемый от даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Хронологический возраст улучшений (chronological or actual age) - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст улучшений (effective age) - возраст, экс- нертно определяемый на дату оценки по физическому состоянию и степени полезности объекта.

Эффективный возраст определяется но оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и нр., влияющих на стоимость объекта, он учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Может определяться на основе хронологического возраста с учетом накопленного износа и перечисленных экономических факторов, а также как разность между сроками экономической жизни и оставшейся экономической жизни объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - эго определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений. Определяется в зависимости от тина основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности (классы капитальности) приведена в нормативной литературе.

Все стадии жизненного цикла объекта и показатели его возраста взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие. Нахождение недвижимости па той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Для объектов - исторических памятников - большее значение имеет показатель физического срока жизни, а не факт смены собственника, владельца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами.

Контрольные вопросы и задания

1. Дайте определение понятия «недвижимость» в соответствии с ГК РФ.
2. В чем состоит экономическая, социальная и юридическая сущность недвижимости?
3. Перечислите сущностные и видовые признаки недвижимости.
4. Назовите особенности недвижимости как товара.
5. Как делится недвижимость в зависимости от целей владения?
6. Что понимается под жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью?
7. Приведите классификацию жилой недвижимости.
8. По каким признакам классифицируются офисные центры?
9. Дайте определение термину «предприятие».
10. Назовите стадии жизненного цикла недвижимости.

Харрисон Г. Оценка недвижимости / пер. с англ. М.: РОС), 1994.

3 Жизненный цикл недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости условно можно разделить на три периода: срок строительства, срок окупаемости инвестиций, срок последующей наработки инвестиций.

1) Срок строительства

Идея или формирование инвестиционного замысла заказчика содержит:

Анализ условий для воплощения первоначального замысла;

Разработку концепции проекта (социальная значимость);

Общую оценку жизнеспособности проекта.

Технико-экономическое обоснование инвестиций в строительство охватывает весь жизненный цикл объекта, включая срок окупаемости и последующие наработки инвестиций, а также:

Разработку и утверждение пакета документов;

Выбор и согласование места размещения объекта с учетом градостроительного планирования территории;

Инженерно-геологические изыскания, топографические решения;

Градостроительные и архитектурно-планировочные решения (укрупненно);

Инженерное обеспечение объекта;

Оценку рисков;

Оценку бюджетного и экономического эффекта проекта;

Экологическое обоснование;

Подготовку разрешительной документации для целей разработки проектной документации.

Стадия проекта предполагает составление проектной и рабочей документации, включающей детальные архитектурно-планировочные, технические, конструктивные решения, а также проект организации строительства.

Экспертиза проектно-сметной документации органами государственного контроля включает: Государственную экспертизу, техническую, экологическую, экономическую, защиту от чрезвычайных ситуаций.

Стадия строительства включает:

Создание временной строительной инфраструктуры,

Непосредственно создание или обновление объекта.

Надзор за строительством предполагает государственный, архитектурный, авторский и технический надзоры.

Приемка в эксплуатацию

Переломная точка кривой жизненного цикла недвижимости – ввод в эксплуатацию.

С этой точки начинается рост кривой окупаемости и доходности объекта, с неё же начинаются эксплуатационные расходы, старение и все виды износа.

С этого же момента начинается паспортизация. Паспортизация – это информационно-правовая система сбора сведений о состоянии, использовании и ценности жилищного фонда. Основу паспортизации составляет паспорт на жилье – комплексный документ, включающий правоустанавливающий документ, технические, социально-экономические, экологические параметры, показатели потребительского качества, правила, требования и условия по безопасной эксплуатации.

Срок окупаемости включает в себя:

Освоение мощностей;

Эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей.

Надзор за эксплуатацией предусматривает проведение профилактического контроля за состоянием объекта и устранение выявленных дефектов в процессе текущего ремонта.

Надзор за эксплуатацией осуществляется в форме осмотров. Осмотры могут быть плановые (сезонные – весна-осень) и внеплановые (аварийные).

Управление недвижимостью (сервейинг) – это полный контроль за зданием, целью которого является поддержание недвижимости как можно дольше в идеальном состоянии, и извлечение из нее максимальной прибыли.

Темпы прохождения этого этапа зависят от эффективности управления недвижимостью (аренда, найм, рента).

С момента ввода объекта в эксплуатацию и даже чуть раньше объект недвижимости испытывает влияние старения материалов и конструкций, т.е. физический износ.

Физический износ − утрата конструкций и систем инженерного обеспечения здания первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочность, устойчивость, надежность и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Моральный износ недвижимости − это потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.

Две формы оценки морального износа:

1) относительное уменьшение величины первоначальной стоимости зданий по сравнению с современной стоимостью их воспроизводства;

2) устаревание здания или его элементов по отношению к современным архитектурным и объемно-планировочным, конструктивно-технологическим, санитарно-гигиеническим и другим требованиям.

Теоретически срок последующей наработки инвестиций может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются существенные дополнительные затраты на устранение физического и морального износа либо полное обветшание объекта. С момента полного обветшания или утраты социальной значимости жизненный цикл объекта завершается.

Факторы, влияющие на продолжительность жизненного цикла недвижимости, следующие: - всесторонняя проработка идеи, ТЭО инвестиционного проекта;

Грамотное составление проектной документации;

Обязательная экспертиза ТЭО и проектной документации;

Применение современных строительных материалов и технологий;

Регулярность и качество проведения надзора за строительством и эксплуатацией объектов недвижимости;

Эффективное управление недвижимостью;

Профессиональный уровень исполнителей на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости;

Взаимное влияние факторов между собой.

Хронологический аспект проведения экспертиз и инспектирования в жизненном цикле недвижимости:

Жизненный цикл объекта недвижимости - период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.

Этапы жизненного цикла:

формирование - это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

эксплуатация - включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;

прекращение существования - это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

2. Проектирование улучшений. На этом этапе - на основании технического задания на проектирование - осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.