Как происходит принудительный обмен муниципального жилья через суд? Часто ли подобное случается? Согласно официальной статистике около 20 % всего жилого фонда на территории России до сих пор не приватизировано, то есть принадлежит государству.
Немалая часть из данных жилых помещений предоставляется нуждающимся гражданам со стороны государства по . В таком случае жилье является муниципальным и принципы владения им достаточно сильно отличаются от тех же действий с частной собственностью.
Однако фактические владельцы — жильцы, прописанные в муниципальной квартире или доме, не лишены права провести обмен жилой площади по условиям, которые будут удобны им всем. Как правило, подобная процедура не устраивает хотя бы одного из владельцев описанного жилья, поэтому решение об осуществлении размена принимается судебным органом.
Более подробно о данном мероприятии поговорим в представленном ниже материале.
Основным законодательным актом, который поможет вам разобраться в вопросах размена жилья, является Жилищный Кодекс РФ
Рассматривая принудительный обмен муниципального жилья через суд, важно обратиться к основным законодательным актам в нашей стране, которые в полной мере освещают данную тему.
Все вопросы, касающиеся жилищных помещений и сделок над ними, решаются через рассмотрение Жилищного Кодекса (ЖК) РФ.
В рассматриваемой нами теме важны все положения кодекса, которые регламентируют основные понятия, порядок и процесс предоставления такого вида жилья и осуществления его размена.
В первую очередь, важно определить понятие «муниципального жилья». В соответствии с 49-ой статьей ЖК РФ таким жильем называется жилищный объект, предоставленный нуждающимся гражданам от местного муниципалитета (региона, края, области и т.д.) для проживания.
Пользование полученной от государства квартиры или дома должно осуществляться с соблюдением всех условий и законодательных правил, указанных в ЖК РФ (главы 7, 8, 8.1, 8.2).
Согласно тому же кодексу наниматель (фактический владелец жилья по договору) имеет право провести размен жилой площади. Но в случае, если на это согласны все остальные наниматели и наймодатель (муниципалитет), предоставивший ему жилье. Основные законодательные положения по подобному виду обмена представлены в статьях с 72-ой 75-ую ЖК РФ.
Сложности размена муниципальной жилой площади
Обобщая представленную в законодательном акте информацию, можно выделить следующее:
- Размен жилища, предоставленного по договору социального найма, может быть осуществлен только с письменного согласия всех нанимателей жилья, наймодателя и органов опеки (при наличии несовершеннолетних нанимателей). В остальных случаях добиться обмена можно только через суд.
- В процедуре обмена нет ограничения на количество участников, участвующих в ней.
- Размен муниципальной жилой площади может быть осуществлен как мирным путем, так и через суд.
- Осуществить обмен жилья можно только в том случае, если после его завершения права ни одного из нанимателей не будут нарушены. В противном случае размен может быть признан недействительным в судебном порядке.
- В ряде ситуаций, указанных в статье 73-ей ЖК РФ, обмен муниципальной жилплощади не допускается.
- Наниматели имеют полное право отказаться от размена жилья. Но их отказ должен быть обоснованным. В противном случае он может быть обжалован в судебном порядке.
- Договор обмена заключается в письменной форме и с соблюдением всех юридических и законодательных нюансов данной процедуры.
- Договор, заключенный с нарушений прав нанимателей, положений ГК РФ и ЖК РФ, будет признан недействительным в судебном порядке. После признания соглашения недействительным все наниматели муниципального будут переселены в первоначально предоставленное жилище. Виновник, спровоцировавший своими неправомерными действиями недействительность договора, обязан понести некоторую ответственность как перед законодателем, так и другими участниками сделки обмена.
Не забывайте, что каждый индивидуальный случай может потребовать более углубленного обращения к законодательству РФ, поэтому иногда без помощи профессионального юриста не обойтись. Выше представлены лишь основные законодательные положения, которые касаются обмена муниципальной жилплощади.
Принудительный обмен муниципального жилья через суд
Разница между добровольным и принудительным разменом
Принудительный размен (обмен) муниципальной квартиры – это юридическая сделка между социального найма, осуществление которой направлено на разделение крупного и общего жилища на несколько небольших, но отдельных.
Данный вид обмена может быть осуществлен как добровольно (через согласие всех нанимателей жилья), так и принудительно (через суд).
Важно понимать, что при предоставлении такого жилья нескольким нанимателям, которые прописываются в нем, они все наделяются равными правами. Поэтому каждый наниматель может выступить инициатором размена.
В первую очередь, инициатору необходимо обратиться ко всем остальным нанимателям с предложением о добровольном проведении обмена жилья. Если так действовать наниматели не согласны, то придется доказывать необходимость размена в судебном порядке.
При наличии веских причин для проведения обмена государство, представленное судом, имеет полное право принудить всех нанимателей жилья к размену. Принудительный обмен жилыми помещениями допускается по следующим причинам:
- наниматели и, соответственно, сожители часто конфликтуют, мирного решения проблемы добиться не получается;
- один из нанимателей не конфликтует с сожителями, но ведет асоциальный образ жизни или хулиганит;
- кто-либо из жильцов имеет серьезный недуг, который может быть опасен не только для него, но и для его сожителей.
Провести обмен муниципального жилища в добровольном или судебном порядке можно только в том случае, если наймодатель – местный муниципалитет, будет на это согласен (как правило, проблем не возникает). Вне зависимости от выбранного учитывается мнение всех зарегистрированных нанимателей, даже тех, которые в нем не проживают.
Так как описанное жилье является собственностью государства, то процедура ее обмена сильно отличается от аналогичной, но уже с частными владениями, и считается более сложной в юридическом плане.
Общие требования к соблюдению процедуры принудительного размена
Решая провести обмен через суд, стоит понимать, что без помощи профессионального юриста обойтись очень проблематично. Нередко даже у самых юридически подкованных граждан возникают проблемы в отстаивании своих прав в подобных ситуациях.
Общий порядок проведения процедуры регламентирован ЖК РФ и имеет следующий вид:
- Как было отмечено ранее, перед обращением в суд необходимо предложить всем нанимателям провести размен жилья мирным путем. Если хотя бы один из них не согласен, то без обращения в суд не обойтись.
- Прежде чем идти в суд, не менее важно удостовериться в том, согласен ли наймодатель, предоставивший жилье, на обмен или нет. В большинстве случаев местный муниципалитет дает разрешение на осуществлении процедуры, но не всегда. Любой отказ наймодателя наниматель имеет право обжаловать в суде.
- Получив разрешение на обмен данного жилья от наймодателя, можно идти в суд. В судебный орган необходимо подать иск, в котором выражена просьба истца об осуществлении принудительного обмена жилища. В исковом заявлении важно указать все доводы, существенные по вашему мнению, которые удостоверяют целесообразность размена жилища. Рассмотрев иск и все доводы ответчиков, суд вынесет вердикт по подтверждению или отказу осуществления принудительного размена.
- Получив официальный отказ на обмен, можно продолжить судебные тяжбы, но зачастую результата они не дают. Если же суд принудил остальных нанимателей к размену, то необходимо начинать поиск муниципального жилья, в которое они будут переселены. Подбирая новые жилищные объекты, важно учитывать, чтобы они имели муниципальный статус и удовлетворяли желаниям всех нанимателей. Общая площадь новых жилищных объектов для размена должна быть эквивалентной предыдущему месту проживания.
- Найдя подходящие варианты для размена, заключается договор мены, который официально подтверждает факт проведения процедуры. Договор заключается с участием местного муниципалитета и всех нанимателей такого жилья в письменной форме. После чего оригинал договора предоставляется каждому наймодателю нового жилья.
В целом, процедура обмена муниципального жилья через суд имеет много нюансов, которые важно учитывать на всех этапах ее проведения. В большинстве случаев обойтись без помощи профессионального юриста практически невозможно, не забывайте об этом.
Форма составления иска и необходимые документы
Как составить иск в суд на принудительный размер квартиры?
Исходя из того, что сегодняшний материал подробно рассматривает процедуру принудительного обмена муниципальной квартиры именно через суд, не лишним будет рассмотреть правильную форму иска и необходимые документы для подачи в суд.
Стоит понимать, что от юридической грамотности составленного иска во многом зависит то, сумеете ли вы добиться своих целей в судебном процессе.
Правильное исковое заявление в обязательном порядке должно содержать следующую информацию:
- ФИО, адрес, год рождения и контакты истца (нанимателя, который инициирует размен);
- ФИО, адрес, год рождения и контакты ответчика или ответчиков (нанимателей, которые не согласны на размен);
- информация о заключении брака или о его расторжении (при наличии такого между нанимателями);
- информация о детях (при наличии таковых среди нанимателей);
- адрес жилья и период проживания в нем;
- описание жилья (квартира или частный дом, этаж, комнаты, состояние и т.д.);
- жилищный фонд жилища;
- доводы истца, указывающие на необходимость принудительного размена;
- предложение вариантов обмена;
- информация о том, что ответчик или ответчики не согласились добровольно провести размен;
- просьба судебному органу об осуществлении принудительного обмена.
В процессе отстаивания своих прав в суде могут понадобиться следующие документы:
- копия письменного согласия от наймодателя на проведение размена;
- согласие местного исполнительного или распорядительного госоргана для междугородного обмена (при решении переехать в другой населенный пункт и получить муниципальную жилплощадь там);
- копия правоустанавливающего документа на жилище;
- справка о прописке с места проживания;
- справка о составе семьи (если наниматели — семья);
- копия свидетельства о расторжении или заключении брака (при наличии);
- письменное заявление на отказ или согласие на размен от всех нанимателей описанного жилья;
- квитанции об уплате всех необходимых госпошлин.
Придерживаясь указанных выше правил составления иска и сбора необходимой документации, можно в разы увеличить шансы на успешный исход судопроизводства.
В каких случаях суд откажет в размене?
Что может помешать вам осуществить принудительный размен жилой площади?
Принудительный обмен жилья через суд – достаточно сложная юридическая процедура. Даже собрав все необходимые документы и грамотно составив иск, наниматель не может гарантировать себе успех в достижении своих целей в судебном процессе.
Виной всему потенциальная возможность наличия каких-либо факторов, которые могут вынудить суд отказать в размене.
Одна часть из них закреплена в ЖК РФ, а другая формируется исходя из индивидуальных особенностей каждого случая. Учитывая наличие подобных факторов, судья выносит окончательный вердикт.
В соответствии со статьей 73 ЖК РФ обмен муниципального жилья не допускается, если:
- наймодатель предъявил иск нанимателям о расторжении соглашения или об изменении его условий;
- права на жилье уже оспариваются в суде по другому делу;
- жилище, являющееся потенциальным объектом размена, признано непригодным для проживания или будет снесено/переоборудовано;
- в результате размена какому-либо нанимателю придется жить с гражданином, страдающим один из заболеваний, которые указаны в 4 пункте статьи 51 ЖК РФ.
При наличии любого из представленных выше факторов судебный орган откажет в принудительном обмене муниципального жилья.
Помимо законодательно установленных причин для отказа к обмену, при вынесении вердикта судья должен учитывать особенности каждого случая в отдельности.
В соответствии с законодательство РФ после размена жилья жилищные условия для каждого нанимателя не должны быть ухудшены и их права не могут ущемляться. В процессе принятия решения по делу судья зачастую учитывает следующие факторы:
- дееспособность отдельных нанимателей;
- близость к месту работы/учебы каждого жильца;
- наличие у нанимателей тяжелых заболеваний;
- семейный статус жильцов.
Исходя из представленной выше информации, важно констатировать, что далеко не всегда получится добиться успеха в суде при решении принудительно обменять муниципальное жилье.
Так, например, в иске гарантировано откажут, если по результату размена инвалид-колясочник с квартиры на 1-ом этаже будет переселен в помещение на 4-ом, расположенном, к тому же, в подъезде без лифта.
Нюансы мероприятия
Нюансы, которые необходимо учитывать при подготовке иска на принудительный размен
Весь процесс размена муниципального жилья достаточно запутан и непрост в осуществлении.
Даже рассмотрев и внимательно изучив представленный выше материал, не каждый человек в полной мере сможет понять суть данной процедуры. Так или иначе, разобраться с законодательными и юридическими аспектами обмена придется.
Для упрощения процесса понимания всех тонкостей размена муниципального жилья, наш ресурс выделил ряд важных к рассмотрению нюансов данного мероприятия:
- Любой наниматель или, проще говоря, прописанный жилец имеет полное право инициировать обмен.
- Не забывайте, что проводить размен через суд, необходимо только в том случае, если остальные наниматели или часть из них отказались от добровольной процедуры и проведение мероприятия с вашей стороны обосновано.
- Прежде чем идти в суд для подачи иска, обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом о целесообразности подобной практики в вашем случае.
- Составляйте исковое заявление с уточнением всех деталей своей ситуации и в соответствии с представленной ранее формой. Также не забудьте позаботиться о сборе некоторых документов.
- Решаясь идти в суд, помните, что в процессе решения спорных вопросов придется нести некоторые финансовые траты. В обязательном порядке придется потратиться на оплату необходимых госпошлин, получение справок и оформление прочих документов. Помимо этого, часто участники судебного процесса тратят немалые средства на помощь юристов и адвокатов.
- Даже добившись в суде принудительного обмена описанного жилья, не спешите радоваться. Дело в том, что не во всех регионах страны муниципальный жилой фонд достаточно богат. Вследствие этого бывает очень сложно найти подходящее для размена жилье. На данном этапе нужно быть готовым к долгому и упорному поиску жилищ для размена, которые будут удовлетворять всем необходимым требованиям.
Как видите, судебные споры по вопросам принудительного обмена муниципального жилья – дело непростое. В ходе судебного процесса могут появляться новые проблемы, что усложнит жизнь его участникам. Стоит оно того или нет – решайте сами.
Решая подобные вопросы через суд, не забывайте использовать представленный выше материал и обращаться к профессионалам за помощью.
Детальнее о размене квартиры вы сможете узнать, посмотрев видео:
Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации
16 Янв 2017 116По общему правилу, в соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, включая временно отсутствующих, вправе произвести обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа власти) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).
Вместе с тем согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ в том случае, если между членами семьи нанимателя и самим нанимателем или между самими членами семьи нанимателя не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения, то любой из приведенных субъектов вправе обратиться в суд с требованием о принудительном обмене жилого помещения.
Обмен жилых помещений оформляется в установленном законом порядке. Любые административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением тех, которые предусмотрены законодательством. В рамках Жилищного кодекса предусмотрены подробные правила процедуры оформления обмена жилого помещения, а также случаи недопустимости обмена жилого помещения. Соглашение об обмене жилого помещения вступает в силу с момента заключения соответствующих договоров, принудительный обмен осуществляется на основании судебного решения.
Обмен жилого помещения не допускается в следующих случаях (ст. 73 ЖК РФ):
1) к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения в судебном порядке;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) жилое помещение является непригодным для проживания, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях;
4) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
5) в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.
Обмен, произведенный с нарушением вышеуказанных требований, может быть признан судом недействительным (ст. 75 ЖК РФ). Кроме того, обмен жилыми помещениями признается недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. B случае признания обмена недействительным стороны подлежат выселению в ранее занимаемые жилые помещения. Когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (ч. 3 ст. 75 ЖК РФ, ч. 2 ст. 179 ГК РФ).
Контрольные вопросы
1. Каковы случаи сохранения жилой площади за временно отсутствующими гражданами?
2. Какие обстоятельства устанавливаются судом при выселении граждан в связи с необходимостью проведения капитального ремонта?
3. Каков порядок предоставления нанимателю другого жилого помещения взамен ремонтируемого?
4. Какие требования предъявляются к обмену жилых помещений?
5. Каковы основания для проведения принудительного обмена?
ОБРАЗЦЫ ИСКОВЫХ ЗАЯВЛЕНИЙ
B М-ский городской суд
ИСТЕЦ: Власов Игорь Петрович,
прож.: г. N, ул. Вавилова, д. 15, корї. 3, кв. 67.
ОТВЕТЧИКИ: Власова Анна Семеновна,
Власов Николай Стешнович,
Власова Ирина Анатольевна,
прож.: г. N, ул. Речная, д. 10, корї. 1, кв. 20.
ТРЕТЬИ ЛИЦА: Гурьев Семен Семенович,
Гурьева Надежда Игоревна,
прож.: г. N, ул. Радищева, д. 6, корї. 2, кв. 80.
Квартирный вопрос всегда был одним из наиболее актуальных и проблемных вопросов. Он является не только показателем успешности человека в обществе, но и оказывает серьезное влияние на отношения между членами общества и даже отдельно взятой семьи.
Приобретение собственного жилья — заветная и чрезвычайно дорогая мечта, не достижимая для большинства населения, имеющего достаточно невысокий доход, а порой и относящегося к категории малоимущего. В этом случае государство, в лице уполномоченных органов, приходит на помощь гражданам, предоставляя им жилье по договору социального найма.
Данный договор интересен тем, что гражданин (наниматель) получает жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ, при этом не имея возможности им распорядиться. С нанимателем может проживать семья, членами которой признаются любые лица, которые вселены нанимателем в качестве таковых, ведут с ним совместное хозяйство и при этом имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Жилищный кодекс достаточно подробно регламентирует отношения нанимателя и членов его семьи при заключении договора социального найма, но что делать, если семья распадается, или совместное проживание родственников на общей жилплощади становится невыносимым? Как уже было отмечено выше, все проживающие имеют равные права с нанимателем и даже перестав быть родственниками имеют право проживать в жилом помещении.
Как же решается данный вопрос? Жилищный кодекс предусматривает только один вариант — это обмен. Но в данном случае есть один нюанс — обмен производится с согласия всех совместно проживающих с нанимателем.
Естественно, что каждый хочет проживать в наиболее комфортных условиях, и зачастую варианты обмена, предлагаемые нанимателем, отвергаются, а далее вопрос рассматривается судом по иску о принудительном обмене жилого помещения.
Сразу следует сказать, что количество решений, содержащих отказ в удовлетворении исковых требований, значительно превышает количество тех, в которых иск удовлетворяется. Почему же так происходит?
Причина первая: Предложенный нанимателем вариант не соответствует требованиям жилищного законодательства. Здесь возможны несколько вариантов.
1. В первом случае суд, принимая решение по делу, учитывает такое обстоятельство как норма жилой площади, которая устанавливается законодательно на уровне муниципального образования.
Например, Решение Ахтубинского городского суда Астраханской области по делу от 17.07.2012 .
П.Д.В. обратился в суд с требованием о принудительном обмене жилого помещения. В связи с неприязненными отношениями, сложившимися между бывшими супругами, совместное проживание в занимаемой квартире стало невозможным, в связи с чем истцом ответчику был предложен вариант обмена занимаемой квартиры. По предложенному варианту обмена квартира, расположенная по адресу … подлежит обмену на коммунальную квартиру, расположенную по адресу …, с предложением ответчице с детьми занять комнату размером 17,2 кв.м., а истцу — комнату размером 12 кв.м., третьи лица, Ч.Д.В. и Ч.Л.М., должны переехать в квартиру № …. Однако соглашение между истцом и ответчицей об обмене их квартиры не достигнуто. Третьи лица с обменом согласны.
В судебном заседании установлено, что на основании Постановления администрации товарищество собственников жилья «Микрорайон- №» заключило договор социального найма жилого помещения квартиры № дома № … с П.Д.В. на состав семьи из трех человек площадью 52,1 кв.м. В настоящее время в спорной квартире зарегистрированы наниматель П. Д.В., бывшая супруга нанимателя С. Е.С., дочь ФИО5 , дочь ФИО7, брак между супругами П. прекращен.
Как усматривается из заявления истца, между бывшими супругами после расторжения брака возникли неприязненные отношения, что делает невозможным их совместное проживание. В связи с этим он подал иск о принудительном обмене данной занимаемой площади.
По предлагаемому варианту обмена размер комнаты, куда истец просит переселить его, составляет 12 кв.м. (согласно представленному ордеру 14, 3 кв.м.), расположена в коммунальной квартире по адресу …, право собственности зарегистрировано на имя ФИО13, а ответчицу с несовершеннолетними детьми просит заселить в комнату жилой площадью 17,2 кв.м., расположенную в той же коммунальной квартире.
В своем решении по делу суд указал на несоответствие предложенного варианта обмена Постановлению главы администрации МО «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения», в соответствии с которым минимальный размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма на одного члена семьи, состоящей из двух или более человек, составляет 14 кв.м. общей площади. В иске было отказано.
2. Жилое помещение должно соответствовать требованиям санитарных норм.
Своим решением по делу № 2-1474/11 от 19.09.2011 Ступинский городской суд Московской области оставил без удовлетворения иск ФИО18 к ФИО19, ФИО20 и действующей в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО1 о принудительном обмене жилого помещения и обязании комитета по управлению имуществом расторгнуть ранее заключенные социальные договоры и заключить новые договоры социального найма.
Так, суд указал, что с огласно акту (заключению) обследования жилого помещения, расположенного по адресу …, составленному отделом опеки и попечительства по Ступинскому муниципальному району, следует, что в жилом помещении электропроводка открытая. Места общего пользования: кухня, коридор, раздельный санузел имеют неприглядный вид и требуют проведения косметического ремонта, стоит неприятный запах. По стенам коридора проходит открытая проводка, покрыта паутиной серого цвета. Необходимо перестелить половые доски, с заменой лаг.
По санитарным нормам жилищно-бытовые условия не соответствуют проживанию и отдыху малолетних детей. Здесь имеет место нарушение статьи 73 Жилищного кодекса РФ, не допускающей осуществление обмена, если обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания.
Причина вторая: наниматель предлагает варианты обмена, не предусмотренные Жилищным кодексом РФ.
Решение Ахтубинского районного суда Астраханской области от 15.06.2012.
Т.Е.Л. обратился в суд с иском к Т.М.В. о принудительном обмене жилого помещения, расположенного по адресу …. В обоснование заявленных требований указал, что дальнейшая совместная жизнь на одной жилой площади с ответчицей невозможна, поскольку сложились неприязненные отношения, брак между ним и Т.М.В. расторгнут . Соглашения об обмене жилой площади не достигнуто. Просит суд произвести принудительный обмен указанной квартиры, переселив ответчицу и несовершеннолетнего сына ФИО4 в однокомнатную квартиру, принадлежащую В.В.С., расположенную по адресу …, его — в однокомнатную квартиру, принадлежащую В.В.С., расположенную по адресу …, третье лицо, В.В.С., в их квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу, так как он на обмен согласен, и обязать войсковую часть 15650 выдать обменные ордера.
Истец Т.Е.Л. в судебном заседании поддержал заявленные требования, при этом указав, что квартира, расположенная по адресу …, состоит из двух комнат, общей площадью … кв.м., в квартире имеется холодная вода, балкон, отопление, раздельные санузел и ванная комната, предлагает переселить ответчицу с несовершеннолетним сыном в однокомнатную квартиру общей площадью … кв.м. с аналогичными удобствами.
Вынося решение по данному делу, суд указал на существенное обстоятельство, которое в данном случае делает обмен невозможным в принципе, а именно суд установил, что две однокомнатные квартиры, расположенные по адресам … и …, предложенные истцом для обмена ответчице, принадлежат на праве собственности В.В.С., а возможность такого обмена не предусмотрена статьей 72 Жилищного кодекса РФ.
Причина третья: проживание в спорном жилом помещении несовершеннолетних детей.
Процедура обмена жилого помещения существенно осложняется, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, поскольку в данном случае в соответствии со статьей 72 Жилищного кодекса РФ требуется согласие на обмен от органов опеки и попечительства. Отсутствие такого разрешения или несогласие органов опеки и попечительства не позволяет суду вынести решение в пользу истца.
Решение Островского городского суда Псковской области от 01.07.2010.
Иск предъявлен С.С. по тем основаниям, что ответчица С.И., как бывший член семьи истца, во внесудебном порядке возражает против обмена жилого помещения — двухкомнатной квартиры № в доме № по улице... города Острова Псковской области, предоставленной истцу на состав семьи ** человека по договору социального найма от... 2006 года № на основании ходатайства ГУ ** ** в связи с его службой в Вооруженных силах.
В судебном заседании истец исковые требования поддержал, пояснив, что брак с ответчицей прекращен ** года. Их несовершеннолетние дети после расторжения брака проживают в спорной квартире с ответчицей. Истец на день рассмотрения дела зарегистрирован в спорной квартире, фактически проживая по новому месту службы в городе....
Ответчица С.И. возражала против предъявленных исковых требований, поскольку по варианту обмена ей и ее двум несовершеннолетним детям разного пола предоставляется однокомнатная квартира, что противоречит интересам детей.
В данном случае судом установлено, что как в досудебном порядке, так и в судебном заседании представитель МУП ** как наймодатель по договору социального найма, Территориальное управление Островского района Главного государственного управления социальной защиты населения Псковской области как представитель органа опеки и попечительства в интересах несовершеннолетних детей истца и ответчицы, ответчица С.И. в интересах себя и своих двоих несовершеннолетних детей возражают против предложенного истцом варианта обмена квартир как ущемляющего жилищные права и интересы несовершеннолетних детей. В иске отказано.
Причина четвертая: Причиной отказа в иске может служить и установление факта проживания в квартире лица, имеющего определенные заболевания или инвалидность. В данном случае обмен не должен ухудшать его положения.
Здесь необходимо указать на один нюанс, который имеет существенное значение при принятии решения судом. Дело в том, что список заболеваний, при котором полагается дополнительная жилплощадь, установлен Постановлением правительства, и отсутствие заболевания в списке позволяет суду не принимать во внимание доводы ответчика при оспаривании исковых требований.
В качестве примера можно привести решение Бологовского городского суда Тверской области по делу № 2-817/2011 от 25.07.2011.
Т.А.Л. обратился в суд с иском к ФИО о принудительном обмене жилого помещения, свои требования истец мотивировал следующим. С января 2006 года истец, ответчик и их дети на основании договора социального найма жилого помещения №, заключенного 11.01.2006 с МУОП ЖКХ ЗАТО..., проживают в квартире по адресу... жилой площадью 43,5 кв.м и общей площадью 72,1 кв.м, состоящей из трех изолированных комнат с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением. Совместное проживание с ответчиком в одной квартире невозможно, поскольку фактически истец и ответчик создали новые семьи, совместное проживание приводит к многочисленным скандалам, что негативно сказывается на психике детей. Истец предложил ответчику следующий вариант обмена: благоустроенная квартира по договору социального найма жилого помещения жилой площадью 27,5 кв.м, общей 43,7 кв.м, состоящая из двух изолированных комнат с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, находящаяся по адресу...; и благоустроенная квартира по договору социального найма жилого помещения жилой площадью 11,0 кв.м, общей площадью 30,89 кв.м, состоящая из одной комнаты с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, находящаяся по адресу... Соглашение между истцом и ответчиком об обмене не достигнуто. Третьи лица с обменом согласны. На основании истец просит суд произвести принудительный обмен жилого помещения и по представленному варианту обмена переселить его из квартиры по адресу... жилой площадью 43,5 кв.м и общей площадью 72,1 кв.м в квартиру жилой площадью 11,0 кв.м, общей 30,89 кв.м, по адресу.... Ответчика ФИО с несовершеннолетними детьми А. и Д. переселить из квартиры по адресу... жилой площадью 43,5 кв.м и общей площадью 72,1 кв.м в квартиру жилой площадью 27,5 кв.м, общей 43,7 кв.м по адресу.... Третьих лиц ФИО2, проживающего в квартире по адресу... жилой площадью 11,0 кв.м, общей 30,89 кв.м, и ФИО1, проживающую в квартире по адресу ... жилой площадью 27,5 кв.м, общей 43,7 кв.м, переселить в квартиру по адресу... жилой площадью 43,5 кв.м и общей площадью 72,1 кв.м. Обязать администрацию ЗАТО... заключить договоры социального найма жилых помещений по указанным выше адресам. Представитель ответчика А.Е.С. исковые требования не признал и показал суду следующее. Ответчика ФИО не устраивает предложенный истцом вариант обмена, поскольку дом, в который ответчику с детьми предлагает переехать истец, более старого года постройки, чем тот, в котором она с детьми проживает в настоящее время. Кроме того, согласно справке врачебно-консультационной комиссии от 16.02.2011 А. страдает бронхиальной астмой средней степени тяжести, ей необходима дополнительная жилая площадь, которая должна быть предоставлена при принудительном обмене истцом. Возле дома, в который просит переселить ответчика с детьми истец, растут тополя, что вызовет аллергическую реакцию ребенка на тополиный пух. Также состояние предлагаемой квартиры не соответствует требованиям СанПиН, в квартире повышена температура воздуха и влажность. Кроме этого, ФИО возражает против данного варианта обмена, поскольку квартира без ремонта, паркет на полу в жилой комнате рассохся, в ванной комнате требуется ремонт, ванная подлежит замене. В квартире, где проживают дети, сделан ремонт, у каждого из детей отдельная комната. Квартира, в которой проживает ответчик с детьми, была предоставлена истцу на состав семьи с учетом заболевания ребенка, а именно при получении квартиры ему была предоставлена дополнительная жилая площадь на больного ребенка. Предложенный истцом вариант обмена не учитывает данное обстоятельство, поскольку дополнительная жилая площадь при данном варианте обмена не подразумевается. Также является основанием для отказа в иске и то обстоятельство, что в результате принудительного обмена разнополые дети 9 и 14 лет будут проживать в одной комнате, что недопустимо по нормам Жилищного кодекса РФ. Окончательно ответчица от обмена не отказывается, но просит истца найти такую квартиру, где будет не менее 50 кв.м общей площади, в более новом доме. Ответчик не препятствует истцу проживать в квартире, но истец не желает проживать в квартире вместе с ней и детьми.
Выслушав истца, представителя ответчика, представителя органа опеки и попечительства , давшего заключение об удовлетворении иска о принудительном обмене, изучив материалы дела, суд считает исковые требования Т.А.Л. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь положениями части 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ , установив равнозначность предоставляемого ответчику жилого помещения занимаемому в настоящее время, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Доводы представителя ответчика А.Е.С. о том, что квартира по предоставленному истцом варианту обмена находится в доме более старого года постройки, что существенно ухудшает жилищные условия ответчика и ее детей, а также что возле жилого дома растут тополя, что может вызвать аллергическую реакцию у ребенка на тополиный пух, ничем не подтверждены. Со стороны ответчика суду не представлено доказательств в подтверждение доводов о том, что данные обстоятельства могут каким-либо образом повлиять на состояние здоровья ребенка и жилищные права ответчика и несовершеннолетних детей.
Довод представителя ответчика А.Е.С. относительного того, что поскольку согласно справке врачебно-консультационной комиссии А. страдает бронхиальной астмой средней степени тяжести, ей необходима дополнительная жилая площадь, которая должна быть предоставлена при принудительном обмене истцом, не основан на нормах закона. Заболевание бронхиальной астмой в «Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь», утвержденный Постановлением Правительства России от 21.12.2004 № 817, не включено.
Иск удовлетворен.
Анализ судебной практики позволяет выявить достаточно большое количество споров о принудительном разделе жилья по причине личных неприязненных отношений между бывшими членами семьи. Можно указать следующие выводы, которые позволяет сделать вышеуказанный анализ. Исковые требования о принудительном разделе в большинстве случаев удовлетворяются, если стороны все же пришли к соглашению. В случае если соглашение не было достигнуто, суд, принимая решение, учитывает фактические обстоятельства дела и требования законодательства. При этом одним из основных условий является отсутствие обстоятельств, способных ухудшить положение сторон в случае осуществления обмена.
Ответил адвокат - Королева С.О.:
Здравствуйте Алена!
В соответствии с ч.3 ст. 72 ЖК РФ если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Из данный нормы права следует, что субъектный состав истцов и ответчиков (родители и дети) не имеет существенного значения при разрешении данной категории дел.
Как показывает судебная практика, принудительный обмен муниципального жилья
осуществляется в судебном порядке по иск любого заинтересованного лица.
Отказ в иске также повлечет за собой отсутствие у истца доказательств того, что предлагаемый вариант размена жилого помещения действительно является оптимальным, что можно увидеть на следующих примерах из судебной практики.
Суд отказал в осуществлении принудительного обмена квартир, поскольку установил, что предлагаемый истцом вариант обмена приведет к нарушению полноценной реализации ответчиком его жилищных прав: уменьшится приходящаяся на него доля общей площади и кухни. Предлагаемое для переселения помещение находится на первом этаже дома более раннего года постройки, место расположения которого значительно отдалено от метро (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2011 N 33-18033/2011).
Суд отказал в удовлетворении иска о принудительном обмене жилой площади, переселении, обязании заключить договор социального найма, поскольку в результате предлагаемого обмена жилищные условия переселяемых принудительно ответчиков ухудшатся: в пользование ответчиков предоставляется квартира меньше той, которой они располагают до обмена; дом, в котором находится предлагаемая квартира, построен на 19 лет раньше того, откуда ответчиков переселяют; квартира, находящаяся в их пользовании в настоящее время, находится в доме-новостройке (Определение Московского городского суда от 28.10.2011 N 33-35094, см. также Апелляционное определение этого же суда от 06.05.2015 N 33-13945).
Решение суда об отказе в удовлетворении иска о принудительном обмене жилого помещения вышестоящим судом было оставлено без изменения, поскольку предлагаемый вариант обмена занимаемого сторонами жилого помещения не соответствует требованиям жилищного законодательства: при переселении будут ухудшены жилищные права ответчиков, в том числе несовершеннолетнего ребенка, так как размер приходящейся на каждого из ответчиков жилой и общей площади в предлагаемом помещении менее размера указанной площади, приходящейся на них в занимаемой квартире (Определение Московского городского суда от 28.10.2011 N 33-31025).
В удовлетворении исков о принудительном обмене жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета было отказано, так как отсутствие балкона, лифта, необходимость проведения ремонта в жилом помещении, предложенном к принудительному обмену, существенно нарушают законные интересы проживающих в обмениваемом жилом помещении (Определение Московского городского суда от 06.04.2011 N 33-7643).
В иске о принудительном обмене жилого помещения было отказано, поскольку при обмене согласно предложенному истцом варианту будут нарушены права несовершеннолетнего ребенка: он будет жить в комнате в трехкомнатной коммунальной квартире, где зарегистрировано шесть человек, но имеются пояснения ответчика о том, что в предложенном ей с несовершеннолетней дочерью для обмена жилом помещении фактически проживают девять человек; предусмотренная для вселения комната в данном помещении расположена на первом этаже дома старой постройки с газовой колонкой; удовлетворение заявленных исковых требований приведет к необходимости сменить для ребенка учебное учреждение, район проживания, что может негативно сказаться на ее психическом состоянии (Определение Московского городского суда от 13.07.2010 N 33-20766/2010).
При рассмотрении одного из дел суд установил, что при переселении ответчиков в 2-комнатную квартиру их жилая площадь будет уменьшена. Если в занимаемой 4-комнатной квартире на каждого из ответчиков приходится по 9,72 кв. м, то в 2-комнатной квартире норма жилой площади на каждого из них будет составлять 9,03 кв. м. Нижестоящий суд, кроме того, не учел, что один из ответчиков является пенсионером и в силу его возраста такие изменения в бытовых и социальных условиях затруднительны, его работа находится в непосредственной близости от места проживания и поликлиника, которой он пользуется, также расположена в данном районе. При смене места жительства ответчик будет тратить не только время, но и денежные средства на проезд, что также существенно и заслуживает внимания (Определение Архангельского областного суда от 11.04.2002 N 33-1062).
Если же предлагаемые истцом варианты размена жилого помещения не нарушают баланса интересов всех сторон спора, не ущемляют прав и законных интересов ответчика, то заявленный иск суд может удовлетворить согласно одному из предложенных вариантов.
Так, суд отметил, что предложенный истцом вариант предполагает переселение ответчика в жилую комнату немного, но все-таки большего размера, чем та, которую он занимает в настоящее время, и предлагаемое жилье не уступает занимаемому в момент рассмотрения спора по уровню благоустройства; размер кухни в предлагаемом варианте незначительно меньше имеющейся в распоряжении ответчика в настоящий момент; вход на двойную лоджию имеется только через комнату соседей, однако они не имеют права пользоваться лоджией в нарушение прав других соседей по занимаемой коммунальной квартире. При таких обстоятельствах иск о принудительном размене жилья был удовлетворен (Определение Псковского областного суда от 09.12.1999 N 33-1141).
В аналогичном деле суд указал на то, что предлагаемые варианты размена спорной жилой площади соответствуют требованиям жилищного законодательства. Разница в размере жилой площади, предоставляемой ответчикам, является незначительной и не может быть расценена как ухудшение их жилищных условий. Другие интересы ответчиков также не будут ущемлены из-за переселения: предложенная им квартира отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, имеет все коммунальные удобства. Суд учитывал наличие в обоих вариантах раздельного санузла, телефона, лифта в доме, этажность и площадь квартир и др. (Определения Московского городского суда от 04.05.2011 N 33-13221 и от 29.09.2011 N 4г/6-79).
Анализ сложившейся в настоящее время правоприменительной практики позволяет сделать следующие выводы. При обращении истца в суд с требованием об осуществлении принудительного обмена жилых помещений он должен представить несколько вариантов такого обмена. Предлагаемые варианты должны быть не хуже или незначительно хуже того положения, в котором ответчик находится. Если предлагаемые к обмену помещения будут лучше, это дополнительный аргумент в пользу истца. Желательно, чтобы жилищные условия ответчика после совершения обмена помещений были оптимально близки к тем, которые он имел, а именно балкон, лоджия, раздельный санузел, определенного типа дом, этаж, лифт, инфраструктура района, транспортная обеспеченность и т.п. (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.05.2014 N 33-3947/2014).
Суд учитывает все заслуживающие внимания обстоятельства, как-то: нуждаемость ответчика в медицинском уходе, привычные занятия вблизи его прежнего дома, состояние получаемой жилплощади и др. При доказанности оптимального варианта обмена квартиры без ущерба жилищных прав ответчика у истца есть все шансы выиграть дело.
Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в ведении данного судебного процесса, обращайтесь, будем рады помочь.
Загрузка...
